1、在京中央和国家机关住房制度改革的指导思想和主要内容？

答：指导思想是：按照建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度的要求，根据中央国家机关职工的实际情况，进一步完善解决职工住房问题的各项制度，逐步实现多数职工家庭购买或承租普通商品住房和经济适用住房，保障新职工和困难家庭的基本住房需要，不断改善职工住房条件。

主要内容是:停止住房实物分配,进一步完善住房公积金制度,建立和完善住房补贴制度,逐步实行住房分配货币化;继续推进现有公有住房改革,加快实现住房商品化;改革住房供应方式,逐步实行住房供应社会化。

 

2、什么是无房老职工？

    答：根据《关于印发<关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见>的通知》（国管房改字[2002]203号）的规定：1998年12月31日（含）前参加工作，职工及其配偶同时符合下列条件的为无房老职工：

    ⑴未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；

    ⑵未以房改成本价、标准价或其它政府优惠价格购买公有住房（职工全额出资以市场价或经济适用房价格购买住房的，不影响其按规定享受购房补贴待遇）；

    ⑶未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危改政策享受补偿或未按房改价回迁购房；

    ⑷未以房改成本价或标准价参加集资合作建房；

    ⑸未享受过单位资助购建住房；

    ⑹未领取过国家或单位的住房补助（不含住房公积金、提租补贴）；

    ⑺退出以规定的标准租金承租城镇私有住房。

 

3、什么是标准价？

答：标准价是指1999年1月1日以前，对按房改成本价购房确有困难的中低收入职工家庭，依据本市职工家庭平均经济承受能力（负担价和抵交价之和）确定的低于当年房改成本价的售房价格，标准价作为过渡性政府价格，于1999年1月1日起取消。按标准价购买现住公有住房的职工只拥有部分产权，产权比例按当年标准价占成本价的比例确定。

 

4、哪些面积核定为职工住房面积？

答：根据《关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）的规定，下列住房的面积核定为职工住房面积：

⑴职工（含离退休人员，下同）及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房；

⑵职工及其配偶以房改成本价或标准价购买的公有住房；

⑶按照城市房屋拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人，已实行货币补偿的，其计算货币补偿金额的房屋建筑面积；

⑷职工及其配偶按房改成本价或标准价集资合作建造的住房；

⑸单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的部分。扣除面积=[职工集资购（建）房款-职工按当年房改成本价购房房价款]÷所购住房总房价款或所建住房成本价×集资购建住房面积。

 

5、什么是集资合作建房？为什么集资建房核定为职工住房面积？

答：集资合作建房，是指在政府或主管部门的组织、扶持和单位资助下，采取由职工集聚资金、相互协作共同建设，具有合作性质的住房。

集资合作建房，其投资由国家、单位、个人三者共同承担，是主要用于解决困难职工住房问题的一种住房建设方式，国家和单位提供了一定优惠条件。因此，应核定为职工住房面积。

 

6、哪些面积不核定为职工住房面积？

答：根据《关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）的规定，下列住房面积不核定为职工住房面积：

⑴职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房和以市场租金承租的住房；

⑵已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房；

⑶职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房。

 

7、房改成本价购买住房适用的范围？

答：职工现承租的公有住房、在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工的,可按成本价向1998年12月31日（含）前参加工作且尚未以成本价购买过住房的职工出售。

 

8、成本价购房房价的计算公式？

答：成本价购房的实际房价=[（成本价—标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1＋调节因素之和）×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价]×（1－已竣工年限×2%）

注：每一年工龄折扣额按标准价高限（每建筑平方米1466.4元）乘以工龄折扣率0.9%计算。

住房折旧年限计算到2001年，年折旧率为2%。计算楼房折旧年数时，超过30年的以30年计算。

购房人已建立住房公积金的，工龄计算到建立公积金之前；未建立住房公积金的，工龄计算到1999年。离退休人员工龄计算到建立住房公积金之前；建立住房公积金前离退休的，工龄按国家规定的法定离退休年龄计算。

按以上公式计算，实际售价低于每建筑平方米222元的均以222元计算。

教师购房实际房价=上述公式计算结果×（1－优惠率）。一方是教师的优惠5%，双方都是教师的优惠10%。

西藏内调人员的实际房价=上述公式计算结果×（1－优惠率）。夫妇一方属内调的，优惠5%，夫妇双方同属内调的，优惠10%。

房改部门每年应公布本地区房改成本价价格。

 

9、职工丧偶或离异，工龄如何计算？

答：职工丧偶后再婚的，购房时，按本人与现配偶的工龄和计算，若未再婚，购房时，按本人与原配偶的工龄和计算；

职工离异后再婚的，购房时，按本人与现配偶的工龄和计算，若未再婚，购房时，按本人工龄计算。

 

10、公有住宅楼房售价的调节因素？

     根据《关于印发〈关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见〉的通知》（京国土房管方字[2000]第302号）的规定，公有住宅楼房售价调节系数如下：

项目		调节因素	系数	项目	调节因素	系数
	一类	二环路以内及售房单位 认为较好的地段	1～3%		南、北	3%
地段	二类	二环路以外至 三环路以内的地段	－1～1%	居 室	南、东、南	2%
	三类	三环路以外的地段	－3～3%	窗 口	东、西、南	0
楼	无	一层	－2%	朝	北、东、北	-1%
		二层	0	向	东、西、西、北	-2%
	电	三、四层	2%		西	-3%
	梯	五层	1%	室内净高3米（含）以上		2%
		六层	-1%	院落7平方米（含）以上		2%
		七层、平顶屋面顶层	-2%	无暖气		-3%
		一层	-3%	无管道通风		-3%
		二层	-2%
	有	三层	-1%
	电	四、五层	0
层	梯	六层及六层以上	1%
		平顶屋面顶层	-3%
		有横向主管道设备的楼层	-2%
	半地下室		-15%

（根据京国土房管字[2000]第302号文的规定）

 

11、住宅楼房的面积如何核定？

答：多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房面积×1.333的计算方法；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房面积×1.333的计算方法，若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的可采用减少10％的建筑面积方式。

住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。

 

12、关于阳台、复式机构的阁楼、独立使用的平台的面积问题？

答：阳台均按建筑面积的50％核定为职工住房面积，但全封闭阳台按70％计价，未封闭阳台按50％计价。

复式结构的阁楼按建筑面积的70％核定为职工住房面积。

独立使用的平台不核定为职工住房面积，但按建筑面积的30％计价，独立使用平台的房款=平台建筑面积×30％×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。

 

13、职工按公有住房租金标准承租或按房改成本价购买公有住房的建筑面积标准？

答：根据《关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）的规定，具体标准是：

                                     单位：建筑平方米

职   级		住房面积 标准	住房控制 面积标准
公 务 员	科级以下	60	70
	正副科级；25年（含25年）以上工龄的科员、办事员	70	80
	副处级	80	90
	处级	90	105
	副司（局）级	105	120
	司（局）级	120	140
机关 工勤 人员	技术工人中的初中级工和25年以下工龄的普通工人	60	70
	技术工人中的高级工、技师和25年（含25年）以上 工龄的初、中级工、普通工人	70	80
	技术工人的高级技师	80	90

 

14、事业单位职工住房补贴面积标准如何确定？

答：事业单位职工住房补贴面积标准由各单位结合本单位实际情况自行确定，与财政有经费拨付关系事业单位职工的住房补贴面积标准参照《关于北京市机关事业单位职工住房补贴计发及有关纪律规定等问题的通知》（[2003]京房改办字第078号）的规定，按以下标准执行：

 

15、如何进行超标处理？

答：职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。

职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司级上浮20平方米），作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。

超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价；竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年。实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价。

 

16、职工及其配偶住房面积标准如何认定?一方职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴？

答：职工及其配偶承租、购买公有住房面积超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。

一方职务或技术等级晋升后的购房补贴建筑面积标准仍小于现有住房面积，不计发级差补贴。

 

17、职工及其配偶在不同产权单位申请承租或购买一套以上公有住房，如何进行超标处理？

答：职工及其配偶在不同产权单位承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。

职工及其配偶在不同产权单位申请承租和购买一套以上公有住房，合并计算面积超标的，由承租住房的产权单位处理超标事宜。

 

18、职工同时承租或购买可售公房和不可售公有住房的，住房面积如何计算？

答：职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，住房面积核定时应合并计算，待其腾退不可售住房后不达标的，由所在单位按规定计发差额补贴。

 

19、由两个以上家庭共同承租公有住房的，住房面积如何核定？

答：住房面积按职工居住的居室面积和应分摊的面积之和核定，具体公式为：（本套楼房建筑面积－居室面积之和）×分摊系数＋居室面积。

分摊系数为居室户数的倒数。

 

20、职工将自己承租或购买的公有住房，变更为由子女承租或按房改成本价购买，如何核定职工和子女的住房面积？

答：原分配给职工夫妇双方承租的公有住房，住房现承租人或购买人无论是职工及其配偶，还是其子女，原则上核定为职工本人及其配偶的住房面积。

如果超过其住房面积标准，视为其住房已达标，对其超标处理时，可将超标部分核定为子女的住房面积，不再对职工本人进行超标处理。核定在子女名下的住房，如按子女的标准衡量，属未达标的，其子女可申请差额补贴；属超标的，按超标规定处理。

职工夫妇双方去世后，其承租的公有住房转由子女承租或购买，该住房面积核定为现承租人的住房面积。

但子女以继承、受赠等方式取得的职工以房改成本价购买的住房，不核定为子女的住房面积。

 

21、职工1999年度（含）前已按房改成本价或标准价购买超标住房，如何处理？

答：职工1999年度（含）前已按房改成本价或标准价购买了超标住房的，须重新计算房价款，并补交差额房价款。一次性补交差额房价款确有困难的，可申请个人住房贷款；经房屋产权单位同意并签订协议后，可允许离退休人员采取分期付款的方式，分期付款期限不得超过3年，分期付款的利率按届时住房公积金贷款利率执行。

 

22、公共维修基金的筹集标准？

答：根据《关于印发<中央国家机关公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金归集管理使用暂行办法>的通知》（国管房改字[2000]66号）的规定，维修基金按下列规定筹集：

售房单位从其售房款中按多层住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高层住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例提取，该部分资金归售房单位所有。

购房人按购房当年出售新建公有住房成本价2％的比例缴纳，由售房单位代为收取。该部分资金归全体业主共同所有。