河南省贸易厅老住宅区物业管理初步实现自收自支(物业管理)

河南省贸易厅老住宅区物业管理初步实现自收自支

张振强

　　我们贸易厅物业管理中心,是根据机关后勤改革的要求于96年3月成立的一个自收自支性质的事业单位。在社会主义市场经济条件下,老住宅区的管理如何由福利型的行政管理转向有偿服务的物业管理?两年多来,我们在资金短缺、经验不足的情况下,按照在探索中发展、在发展中完善的思路,对这一问题进行了积极的探索。　　一、以清产摸底为切入点,理顺物业管理关系　　河南省贸易厅在省直机关里是个老厅局,老住宅区较多,房地产量大面广。多年来,旧的管理体制职责不明、管理交叉,致使资产不清、工作扯皮,机关年年贴补,住户仍怨声载道。物业中心成立后,克服资料不全、布局分散、住户复杂等困难,结合住房制度改革,首先对全部房产进行了认真细致的清查摸底和登记汇总。摸清了所辖的五个家属院、一个办公大院,共有住宅楼60栋,住户2160户,面积15.6万m2。同时,对现有土地、楼房、锅炉、配变电、供水设施设备、地下管网分布等资料进行分类登记,并装订归档,设专人管理。通过这些基础性工作,掌握了第一手资料,为进一步开展工作奠定了基础。　　在摸清家底的基础上,物业中心配合房改,与参加房改的住户及经营性用房户,分别签订了入住合同和租赁协议,办理了工商、税务、收费等有关手续,与过去的各个管理部门理顺了工作关系,明确了管理权限,实行独立核算。　　二、以建章立制为手段,规范住宅区内的管理　　没有规矩不成方圆。物业管理要走上制度化、规范化的发展轨道,首先必须有一套系统、完善、切实可行的规章制度。中心组建初期,这方面几乎是空白,办公及住宅区内的治安管理、环境卫生、车辆秩序、公用设施、绿化、收费等方面均无章可循。为此,中心相继制定了一系列管理制度。如:针对住宅小区车辆丢失比较严重的状况,制定了《门卫制度》、《车棚管理制度》、《住宅区机动车辆凭证出入的规定》等;针对原来住宅区脏、乱、差的状况,制定了《住宅区夜间汽车停放规定》、《关于规范住宅区张贴挂牌的有关规定》、《关于严禁在住宅区内乱摆摊、乱设点的规定》等;针对收费工作存在的问题,制定了《贸易厅物业管理服务收费暂行办法》、《拖欠费用处罚规定》等。同时逐步建立健全了岗位工作规范,明确了服务标准、奖惩办法。截止目前,共出台了22项规章制度和服务标准,使工作有章可循,有据可查,有效地推动了物业管理各项工作的顺利开展。　　三、以“文明创建”为契机,为住宅小区创造一个舒适、安全的环境　　根据创建卫生城市的要求,中心多方筹集资金,加强基础建设,努力搞好小区环境改造。重点在“四化”方面狠下功夫。一是“硬化”,利用院内拆除违章建筑的旧砖碎石,对道路进行了整修、取直、加宽,两年多来共硬化地面达9000m2。二是“净化”,保持小区院内干净整洁。中心接管前,小区内垃圾成堆,违章建筑比比皆是。对此,中心狠下决心,对小区卫生实行分区负责,定人保洁。生活垃圾每日两次定时清收,建设封闭式垃圾房,配备垃圾专用车,办理了统一的环卫通行证,垃圾日产日清。两年多来,共拆除违章建筑1500m2,清运垃圾1250车,大大改善了小区卫生环境。三是“亮化”,即小区内路灯、楼道灯保持明亮,灯泡损坏及时更换,保障了夜间公共照明。四是“绿化”,在小区内栽种花草树木,增加绿地面积。针对老住宅区建筑密度大,可绿化面积有限的情况,采取见缝插针、因地制宜的办法,能种什么就种什么,能利用多少就利用多少,先后增建了花坛,栽种了冬青。由于逐步推行“四化”,住宅区、办公区环境得到明显改善。居民看在眼里,喜在心头,给予了赞扬。　　与此同时,不断加强安全管理。一是在各住宅区增设了门卫,24小时值班。对住户较多、治安任务较重的二院聘用了专职保安人员;机动车凭证出入,按(图为小区居民正在主动交纳物业管理费)规定停放,车辆秩序大为改善。二是开辟专人看管的封闭式公用自行车库,加固车库门窗,规范看管制度,配备消防器材,严禁无牌车、无主车入内,消除了不安全因素。如二号院自行车库,现存放摩托车170辆,自行车400辆,院内每晚停放汽车100辆左右,安全状况良好,这个治安管理老大难小区,一跃成为放心小区,附近的单位、居民都愿意把车停在那里。三是从严治乱,对院内乱设摊点、乱堆乱放的现象,按照有关规定进行了清理。整顿后,经营人员凭个人身份证办理出入证,并交纳一定的环境卫生押金,在规定时间、指定地点进行收废品等经营性活动。　　四、合理限定收费范围,实行住宅小区管理中的有偿服务　　目前,中心涉及的收费有三类,一是代收费用,如:水电费、天燃气费、有线电视费等;二是服务费用,如:物业管理费、暖气费、车辆看管费等;三是经营性费用,如:房屋租金等。运行初期,由于一些住户的福利型服务观念尚未转变过来,加上其他一些原因,对收费存在较大的抵触情绪。负责收费的同志,曾多次遭到讽刺、谩驾、围攻,甚至被扯断电话线、被撬开家里防盗门入室骚扰。对此,大家没有气馁,而是从强化服务,规范运作,合理收费入手,采取了一系列有效措施:一是合理制定收费标准,避免住户误解,报请物价部门同意,领取收费许可证,使收费工作有章可循。为收费创造了比较好的前提条件。二是加强维修及服务工作。在实际工作中我们发现有些住户拒绝交费,并非对收费项目和标准有异议,而是由于对水、电、暖等方面的维修服务不太满意而产生了抵触情绪。因此,中心加强了维修力度,及时解决了下水道堵塞、道路不平、阴井盖破损短缺、暖气不热等反映较大的问题,还公布了维修服务电话和水电工传呼号码,方便住户报修,并努力做到随报随修,及时服务,收到了较好的效果。　　五、以“三个服务”为宗旨,不断拓宽住宅区服务的新路　　物业中心成立初期,即把“服务机关、服务住户、服务社会”作为各项工作的出发点和归宿,不断围绕“三个服务”做文章,走社区服务之路。如:过去机关办公区的卫生工作一直由各处室负责,无论怎么督促检查,都不能保持。物业中心接管后,固定专人,包干清扫,高标准,严要求,持之以恒,从根本上解决了办公区环境卫生问题,也为机关干部、职工更好地集中精力处理本职工作创造了条件。为了方便职工和居民生活,中心所属的宾馆餐厅在西家属院提供早餐,中午和晚上在院内推出服务餐车,为居民提供饭菜,供应的品种在20个以上,并规定无论刮风下雨,必须按时出车,受到了住户的好评。在住户较多的厅二号院还设立了废品收购点、售菜点,定时、定人、定点进行废品收购和蔬菜销售,既维护了院内秩序,又方便了居民生活,很受住户欢迎。随着条件逐步成熟,还计划开展干洗、送餐上门等多项特需服务。　　中心在住宅区物业管理方面,进行了一些探索和尝试,我们体会到:做好物业管理工作,必须注意把握好三个原则:一是服务先导原则。管理、服务、经营都是物业管理的重要内容,但摆的位置不同,工作效果会明显不同。以强化服务为先导,赢得了居民的理解和支持,也为搞好管理和今后开拓经营创造了有利条件。二是循序渐进原则。物业管理工作是一项新生事物,需要从实际出发,不搞一刀切,要按不同情况,由易到难,逐步解决。三是练好内功原则。物业管理工作目前尚没有完善的法律、法规和成熟的运行模式,从长远角度讲,物业管理需要立法,这是物业发展不可缺少的条件。目前,关键是要眼光向内,着力抓好自身队伍建设,优化职工素质,完善、落实规章制度,提高服务水平。　　我们虽然做了一些力所能及的工作,但还存在一些困难和需要解决的问题。如业主委托管理制度还未建立,相互间权力义务不够明确;物业维修基金的相关政策还没有到位,造成水、电、暖等大项维修资金严重不足等等。我们期待有一个更好的社会环境,促进物业管理工作不断迈上新台阶。(作者:河南省贸易厅物业管理中心主任)(责任编辑　郑　瑛)421999年　第2期　《中国机关后勤》