房地产在德国(海外掠影)

房地产在德国

------中央国家机关房地产培训考察团赴德培训考察报告　　

1999年11月6日至30日,由国务院机关事务管理局牵头,国家经贸委、信息产业部、最高人民法院等23个部门派员参加的中央国家机关房地产培训考察团,先后就联邦德国房地产管理、使用等课题,进行了为期25天的培训和考察。德国联邦政府的房地产建设和使用管理德国是私有制国家,其土地归属大致可分为:私人所有,各州市等地方政府所有,联邦政府所有。作为所有者,三者在法律意义上是平等的,均受法律保护,即使是联邦政府与州政府,也互不归属,互相独立,各自拥有自己的权利和义务。德国联邦政府作为所有者,拥有自己独立的房产、地产,在法律界定上非常清楚。联邦政府对自己的房地产实施统一管理。在财政部下设立联邦财产局,负责相关工作。就办公设施而言,其分配和处置,都由联邦财产局负责,各部门使用联邦的办公楼及相应设施,从某种意义上就是一个用户,只有使用权,不能独立处置。各部门都要与联邦财产局签订使用合同,明确各自的权利义务,但不缴租金。关于联邦政府各部门所使用的房地产的具体管理,一般采取多种形式,可视情况而定。有的是联邦财产局直接管理,有的是部门自行管理,有的部门交由物业公司管理,有的部门将其中一部分交由物业公司管理、另一部分自行管理,以方便实效、节省资金为前提。如果办公楼需要维修,使用部门首先要制订一个费用预算方案,报联邦财产局审定,经费批下来后,由联邦建设部下属的建筑局负责维修工作。德国联邦政府办公楼的建设和租用管理是比较严格的。从资金上讲,它要得到联邦财产局(财政部)的同意,并上报议会批准。从建设标准和基建程序上,由建设部把关。从内容上讲,首先要明确使用部门的功能需求和人员情况,核定所需面积;二是要选址;三是要根据选址地区房地产的市场状况,以及政府的财政状况,测定是租还是建,其标准就是要合理和节约。德国联邦政府办公楼的建设,还有一个特点,即大型办公设施、在国外的一切建筑,都由联邦建设部负责工程组织,从规划设计,到施工招标、工程管理。也可以说,德国办公设施的建设,是相对集中的。德国联邦政府各部门现有办公用房70万平方米,据1994年的调查,联邦政府各部门人均办公用房面积为18-42平方米不等。决定迁都后,联邦政府实行了“办公室2000年项目”调查,对2000年办公设施需求进行了测算,在此基础上,规定新建办公楼每个工作人员办公室面积标准,人均为22平方米(德国人称为地毯面积,大致等于我们的使用面积)。公务员住房和福利房问题在联邦德国,政府部门非常重视住房问题,将其作为一大社会问题来处理,有专门研究、解决此类问题的部门,并制定了一系列的相关政策。比如,柏林市的生活建设部和联邦建设部都设有住宅管理处。他们认为,解决住房问题,使居者有其屋是政府的一项公共任务。事实上,德国现首都柏林和原西德首都波恩两个城市的住房状况,总的来说供大于求。以柏林为例,总人口340万,现有住房170万套,平均每两个人拥有一套住房。170万套住房中,约三分之一是公有住房,三分之二是私人住房。由于供求关系不平衡,有部分区位相对差或设施不全的房屋出现了空置。波恩的情况也基本如此,特别是两德统一后,约有1万余名联邦工作人员需迁到柏林办公,在未来几年内也将有部分房屋空置。德国政府为了保证办公高效率和低收入者有住房,以补贴的方法解决公务员和低收入者住房。(一)公务员住房。联邦政府相当于一个雇主,自愿为其工作人员提供住房,这虽然没有法律上的硬性规定,但却是一直延续的传统。而事实上并非所有联邦工作人员都需要政府提供住房,他们的工资收入较高,通常都有能力在市场上解决自己的住房问题。政府是否投资为公务员建造住房,取决于两个因素,一是住宅市场的情形,二是财政的状况。所谓视住宅市场情况而定,也就是说,如果住宅市场供小于求,无法为公务员提供合适的住房;或者市场房价过高,影响到公务员的生活水准;或者为了实现某一特殊目标,需要为公务员提供优惠待遇以吸引人,经过审批,政府就可以投资为公务员建造住房。政府出资建造公务员住宅,多数情况下不是自己直接建,而是资助开发商来建设或交给城市开发建设公司来建。前者,由于政府资助,因而在一定时期内(一般是20年至30年),政府有优先使用权和租金定价权。过了期限,联邦政府失去该权利。联邦政府的住房租给公务员居住,租金为当地市场平均租金。后者,城市开发建设公司是政府投资设立的,有义务完成政府交给的任务。联邦政府在二战后为公务员陆续建了19万套住房,到目前为止,大部分未超过使用期。公务员首先要自己找房,如没有找到合适的住房或因租金过高,可向政府申请租住房屋。约有15%的公务员居住在联邦政府提供的住房中,居住地点通常离上班地点很近。公务员也可以申请政府资助自建住房,但是必须是向政府提出住房申请10个月内未能得到供应住房的前提下,但是政府资助与否,要看当地住房平衡情况。过去几年内,一共只有200人得到该项资助。两德统一后预计有12400名联邦工作人员迁到柏林,但大部分人不愿搬迁,其原因是大多数人在波恩有私房,并且房租也较柏林低的多,目前仍有55%的人住在波恩。为了鼓励这部分人搬迁,德国政府实行了高出部分的租金由政府资助,柏林、波恩两市往返的人员在柏林的临时住房由联邦政府提供,并在两年后由自己决定留在哪个城市。联邦政府所拥有的住宅不实行私有化,在为公务员提供住宅上,政府不赚钱。虽然联邦政府为公务员的住房问题提供了方便和一些优惠政策,但是由于德国公务员的工资相对较高,大部分人员也不愿相邻居住,加上住房市场供大于求,所以大部分公务员租住其他住房或自建住房。联邦政府的部长原则上都住自己的房子,政府只为联邦总统提供总统府,为联邦总理提供总理府。(二)福利房。从原则上讲,在联邦德国需要住房的人都应该到住宅市场上去找,但同时也保留福利住房制度。福利房是德国政府为低收入者和多子女者提供补贴而供其住用的一种社会福利制度。首先申请住用福利房的家庭月毛收入低于1400马克(1马克=4.6人民币),其中含交纳21%的所得税款和保险费用,政府以减少税收或补贴进行补助,但住房人必须交纳租金。由房主委员会决定房屋的管理者,租户无权决定。房租则有冷房租和热房租之分,区别在于含不含热水费和暖气费。《房租提高法》规定房租在三年内不能提高20%以上。在柏林市,一般新建房屋每月每平方米地毯面积冷租金约9马克,普通房屋8.5马克,享受福利房补贴的水平约为租金的三分之一,经济收入好转后即不再享受补贴。租住公房者,若两个月内不交房租,政府有权解除租赁合同。但与租住私房者相比,解除合同被扫地出门,住公房者的可能性要小一些。其次申请福利住房的面积一般不大于60平方米地毯面积(2-3口之家),据波恩有关人士介绍,约有10%的人享受福利房补贴,但最近德国的失业率较高,已超过10%,所以享受补贴的比例相应还要大一些。柏林市房租过低,支付的福利费过高,一个四口之家国家每年支付福利5000至10000马克。柏林市从两个方面入手解决居民的福利住房问题:一是向一定范围内的住房提供公共援助,向他们提供福利房;二是在城市建设的大型项目中,由私人投资者兴建一些住宅,规模约为3万套。即不单纯建住宅,而是与大型城市基础设施建设项目结合在一起。当然,政府要向这些私人投资者提供政策优惠:一是通过基金形式、支持会形式,政府给予资助,使一些项目得以建成;二是给予5年税收优惠,15年利息补贴。(待续)2000年　第5期　《中国机关后勤》