机关住宅区实行物业管理的探讨(工作研究)

机关住宅区实行物业管理的探讨

周晓枫

　　机关住宅小区实行物业管理是机关后勤工作面临的一个新课题,现根据近年来成都市市级机关试行物业管理的实际情况,从理论与实践的结合上做一些初步的探讨。　　机关住宅区实行物业管理是实践发展的需要。一方面,随着生活水平的不断提高,人们对住房的要求已不再是单纯的住房大小和布局合理问题,而是要求具有良好的管理服务、治安秩序及环境整洁优美与服务设施齐全的问题。长期以来,房屋管理部门被房屋设备老化、历史债务难以解决困扰,只能是有钱就投入管理维修,没钱则只用不管。因此,只有适应整个社会的发展对机关住宅区实行物业管理,才能逐步与社会主义市场经济接轨,才能从根本上减轻财政负担,提供舒适、优美、安全的生活环境。另一方面,随着住房商品化的逐步实施,住户为求得自身利益和使用方便,拆改房屋结构,占用公共走廊、过道、楼顶等,甚至在路口占道搭建临时建筑物、摆摊设点等问题也日渐突出。要发挥住宅小区的整体功能,创造舒适、优美、和谐、安全的居住环境,在客观上就要求有一个统一综合管理的机关,建立一套能适应住房现代化建设需要的科学管理办法。探索和创建适合机关住宅特点的物业管理办法,对于实现机关后勤管理科学化、服务社会化具有重要的现实意义。　　机关住宅区实行物业管理是一项体制改革。从传统的住房行政管理转向市场化的委托管理不是管理方式的简单转换,而是涉及到更新观念、利益调整、理顺关系以及机关干部的心理和经济承受能力等方面,对旧体制、旧观念是一种冲击。在新旧体制的转换过程中,还存在许多问题和困难,单靠管理单位自身主观因素去努力是难以解决的。只有随着改革的深入和发展,通过不断实践和一系列制度的落实,才能使原来的旧思想、旧观念发生改变。机关住宅区的管理与服务是机关后勤工作中较为繁杂的部分。多年来,主要靠行政指令和政府补贴来完成任务,因而在不同程度上存在着管理机制不健全,管理经费无渠道,管理工作不到位等一系列问题。机关住宅大多沿用传统管理机制和运行机制,政、企、事不分,因而难以形成良性运转。实行物业管理就不同了,其运行机制是由业主委员会通过市场选聘,双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的职责、权利和义务,企业通过自身的经营机制,实现造血功能。　　机关住宅区实行物业管理涉及方方面面和相关部门的关系调整。传统管理办法是按产权归属进行管理,即住宅区的环境卫生由居委会、环卫部门管理;绿化由园林部门管理,住宅区的公共设施维修养护由产权部门包干负责,治安由辖区派出所管理,水电气则由自来水公司、供电局、煤气公司管理。因而,没有统一的管理服务机构和健全的管理制度,表现为分散多头管理和小而全封闭式的管理体制。物业管理作为对旧管理体制的一种改革,是房屋商品化的必然结果。由物业管理公司运用现代管理方法及科学的先进技术,以经营的方式对小区进行管理。同时对公共设施、环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化的管理,并向住户提供多方面的综合性服务,受到上下的好评。基于这种情况,加大机关住宅区推行物业管理改革的力度,已经形成了共识,机关后勤管理服务在改革实践中走出了一条新的路子。　　机关住宅区推行物业管理要建立健全规章制度。首先是要全面落实建设部有关规定,并以此来规范物业管理工作。具体说来,一是要理顺行政管理与物业管理公司、物业管理公司与业主委员会之间的关系。包括建立业主委员会、明确物业管理公司的组织形式和各自的权力、义务等内容,实现管理形式与机制的突破。二是要实行业主自治。业主委员会代表和维护住户的合法权益选聘物业公司,对物业管理公司的工作进行管理和监督,协助物业公司进行管理,达到齐抓共管的目的。三是要按合同办事。物业管理公司按照合同对小区进行管理和服务,收取服务费用。发挥双方的积极性,共同努力搞好小区工作。　　近年来,国家和地方政府先后颁布了一系列政策法规,确立了物业管理社会化、专业化、企业化、经营型的发展方向。1990年建设部下发了物业管理试点通知,1994年又发布了《城市新建住宅小区管理办法》,明确“住宅小区应当逐步推广社会化、专业化管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”。1996年国家计委、建设部又印发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。建立和完善物业管理法规体系是物业管理最重要的基础。只有依法管理,有章可循,才能明确物业管理公司和业主的权力与义务,使双方的行为都有法可依,才能保障物业管理公司和业主的合法权益,促进物业管理的健康发展。　　机关住宅区物业管理要实现全方位、多功能的管理服务职能。一是机关住宅物业管理从原有的行政机制转化为市场机制,按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。利用有利条件,开展多种经营,拓展经营渠道,增加经济效益,成为独立核算,自负盈亏的物业管理公司。二是物业管理机构要将保安、清洁、绿化、维修等工作以合同形式承包给专业公司去做,物业管理人员主要是进行管理、协调。除日常小修需要少数维修人员外,各种专业技术人员不必配备。三是建立健全管理制度。结合机关住宅区的实际情况,制定一套科学的、行之有效的规章制度,同时依据各岗位服务职责,制定相应的奖惩制度,强化服务意识。(作者单位:成都市政府机关事务管理局)