房改后机关旧住宅区管理的模式和原则初探(房改天地)

房改后机关旧住宅区管理的模式和原则初探

周立新

　　机关住宅区的管理和环境状况,在某种意义上也代表了政府及公务员的一种形象。随着公有住宅出售比例不断加大,做好管理和服务工作非常重要。它不仅关系到广大干部职工的切身利益,也直接影响着房改的深化。由于机关住宅区业主都是机关干部职工,以自住为主,并且大多院落都与办公区相邻,且规模不大,不可能采取新小区一步到位的物业管理模式,但也不能沿续计划经济下福利型的管理方式。笔者认为,应采取以下几种模式:

一、转制物业管理公司管理模式。原机关房管处、科、站、所走社会化、专业化、企业化物业管理的路子,转制组建物业公司,或几家组成物业管理集团,优势互补,规模经营。在承担房屋经营管理主业的同时,组建一些专业服务公司,如清洁公司、维修公司、水暖公司等,走向社会,提高效益。这样不仅利于原管房产的保值,而且也为这些管理部门的发展找到了出路

 二、业主与原管理单位相结合的管理模式。由于原房产管理部门对机关住区比较熟悉,并且管理经验丰富,有自己的管理队伍,管理技术也比较过硬,可以由原房产行政部门的行政职能变为服务职能,继续由机关服务中心承担管理。管理方式上,以有偿为主,与业主协商,共同将机关住宅区的管理搞好。这可以更好地避免房改后的管理脱节问题,有利于共用部位、共用设施的管理和保养,也有利于业主利益的维护。三、业主自主管理模式。业主提高自我管理意识,成立业主委员会,将住宅区的管理全部或部分地委托给社会的物业管理公司管理,或纳入就近小区的物业管理。也可以在业主委员会的领导下,将保洁、维修、绿化等某一方面内容交物业公司。这种模式适合于俱备一定规模的住宅区,并且需要原管理单位积极支持,特别需要做好协调衔接工作。

 房改后机关旧住宅区物业管理应该坚持以下原则:

 一、抓好试点的原则。旧住宅区实行物业管理工作量大,头绪多,且关系到干部职工的切身利益,切不可操之过急。可先抓一些基础条件较好,有一定经济实力、有代表性、具备一定规范的院落进行试点,在试点基础上总结经验,分期分批进行。

 二、先期整治的原则。旧住宅区推行物业管理,必须首先进行综合整治,需要大量资金投入,这要求由房产管理部门牵头,个人、单位、政府共同负担。这样才能为物业管理的推行奠定一个良好的环境和基础,真正解除居民的后顾之忧。经过综合整治的小区,一般应一律实行物业管理,以防前治后乱,治管脱节现象发生。

 三、发挥优势的原则。由于各个单位、部门住宅区的基础不同,经济条件不同,对旧住宅区实行物业管理不要采取一刀切或一种模式,也不要照搬别人的管理模式。要根据各自的不同特点和情况,善于发挥自己的优势,把学习别人的经验同本身的实际相结合,探索适合自己发展和管理的有效途径。特别应该注意发挥房管部门几十年积累的管理经验和管理技术的优势。

 四、统一管理,分类指导的原则。对机关住宅实行物业管理,要由机关房屋主管部门统一管理,制定旧小区综合整治方案、验收标准及有关政策,负责物业管理公司资质审查和行业管理,并按照物业的不同管理类型分类进行具体指导。同时要加强小区的法治化管理,制订和健全各项规章制度,以此约束有关各方面的关系,使管理真正做到有章可循。

 五、适当收费的原则。要转变机关干部职工福利房的思想,树立“花钱买服务、花钱买环境”的意识,本着取之于民,用之于民的原则,按照当地物价部门规定的收费标准收取物业管理费。同时,积极开发住区内的经营用房,发展第三产业,“以业养业”。

 六、政策扶持的原则。机关住宅区应充分利用各级政府旧小区整治及对物业管理企业的优惠扶持政策。同时,机关也应加大对这些住区在整治管理上的政策扶持力度,特别应注意扶持转制后的物业管理企业的发展,进一步落实大修基金和设备设施更新经费来源的等问题,做好公房出售前的检修和售后的保修工作,切实改进旧住宅区的面貌,促进管理的良性循环。(作者单位:山东省省级机关事务管理局办公室)2001年　第3期　《中国机关后勤》