创物业管理品牌(经验交流)

创物业管理品牌

李　听

　　管理出效益,科学的管理手段,是一个企业成功的有力保障。为了提高中心的管理水平,尽快与市场经济接轨,我们按照“高起点创办、规范化管理”的宗旨,大胆借鉴市场成熟的物业管理经验,从管理制度、管理模式和管理方法上入手,创建机关物业管理服务品牌。

  一、建立产权明晰、规范运作的企业模式物业管理中心成立后,按照建立现代企业管理制度的要求,规范运作,自主经营,自负盈亏,自我发展。

  一是彻底打破“干好干坏一个样”的大锅饭管理体制,建立了企业法人负责制和项目经理负责制,落实经营目标责任制,建立绩效优先、经济效益与浮动工资相挂钩、兼顾公平的企业分配机制。

  二是打破企业员工的各种身份界限,实行全员劳动合同制,建立适应现代企业制度要求的人员管理机制、激励机制和竞争机制,并对条件成熟的物业管理处主任岗位实行公开竞聘。全面推行企业动态管理,建立“能者上,庸者下,平者让”的用人制度。

  三是建立适应现代企业制度要求的组织管理体系,规范企业管理行为,减少管理环节,扩大基层的主动性和相对独立性,保证企业的高效运作。

  四是鼓励创新意识,倡导“诚实团结、爱岗敬业、高效求精、开拓创新”的企业精神,加强企业文化建设,调动员工的工作积极性,增强服务意识和凝聚力;同时加强员工的职业道德教育,开展业务培训,做好人力资源的开发储备,增强企业的市场生存能力和竞争能力。

   二、推行ISO9002国际质量标准为了提高政府物业管理的管理档次和服务水平,实现最佳社会效益、经济效益,提高服务质量,中心按照ISO9002国际质量标准,建立起了一套切合办公用房物业实际,并与政府物业特点相适应的服务质量保证体系,不断加强物业管理的软、硬件建设。软件方面,对管理运作的各个方面进行统一规范,实现管理运作的制度化、程序化和规范化;硬件方面,增加资源配置,加快办公用房物业整改和维修。从而使中心的管理水平和服务质量一开始就站在了较高的起点。

　　三、实施“一拖N”的管理模式　　“一个小区、几栋大楼、全套人马、封闭运作”是目前物业管理普遍采用的管理方式。这种方式存在着“没事时人闲坐,有事时人不够”的弊端,造成了人力资源的浪费,增加了管理成本。许多维修类的工作,常因管理处单兵作战,没有能力迅速集中技术力量解决而一拖再拖,影响了服务质量。中心针对管理跨度较大的现状,大胆尝试实行“一拖N”的管理架构,克服了常规的“小而全”管理模式弊端,提高了工作效率和经济效益。所谓“一拖N”架构,就是确定一个较为完善的物业管理处作为管理中心,由它对周边的数个管理处实行“四统四分”的管理,即工作统一安排,分片实施;人员统一调度,分点驻守;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算。这种管理模式的优越性,在于使管理和服务更趋于规范化,大大降低了管理和维修人员的配比,提高了专业设备的使用效率,降低了各新设管理处的开办费和管理成本,为中心走向市场,管理好更多的物业奠定了良好的基础。

  四、统一物业维修机关办公用房因有关单位的特殊性,对安全性、保密性都有较高的要求,办公用房维修工作具有琐碎性和随机性等特点,因此维修工作必须在不影响正常办公的前提下进行。为搞好政府办公用房物业的小型维修业务,我局的维修施工队伍摸索出一套政府物业的维修方法,形成了一整套目标管理、项目经理负责、材料采购、工程质量监督、财务结算等规章制度,从制度、技术和人员上保证了维修任务的顺利完成。

  五、统一管理出租业务和维修基金为保证机关国有资产不流失,我局委托物业管理中心对办公用房的出租业务进行统一管理,对已出租的办公用房的租赁合同进行重新审定确认,合同到期后,根据需要进行调配或继续出租。同时充分发挥资源优势,提高办公用房使用效益,对部分空置办公用房进行出租经营,统一收缴出租租金,以楼养楼,弥补了维修经费的不足。　　(作者:深圳市机关事务管理局局长)322001年　第8期　《中国机关后勤》