新旧住房体制接轨中应解决好的两个问题

新旧住房体制接轨中应解决好的两个问题
高　辉

　　改革住房制度,就是要把现在的实物分配转变为货币分配,把产品经济模式转变为商品经济模式,把住房的生产、分配、交换、消费纳入有计划的商品经济轨道。居住者通过买房或租房,取得房屋的所有权或使用权;生产经营者通过卖房或经租,取得投入的补偿。由此,把住房作为最基本的生活资料,纳入个人生活消费领域,参与商品流通,实现住房资金投入产出的良性循环,只有这样,才能加快住宅建设,满足居民日益增长的住房需求,开拓一条具有中国特色的解决人民群众住房问题的新途径。

    为贯彻党的十五大精神,进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设,扩大居民住房消费,国家制定了拉动经济增长的一系列重要政策。1998年7月3日,国务院印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出深化城镇住房制度改革工作的基本原则是:坚持在国家统一政策目标指导下,国家、单位和个人合理负担;“新房新制度、老房老办法”。从以上情况看,住房制度改革涉及面广、难度大,是涉及到职工切身利益的一个重大变革,涉及到职工财产结构、收入分配结构的重大调整,敏感性强,影响面大。笔者以为住房制度改革要全面实现既定目标,顺利进行下去,关键是实现住房制度改革平稳过渡,综合配套,在新旧住房体制接轨时,做到公平、公正,防止群众心里不平衡,影响社会稳定。要做到这一点,必须坚持“新房新制度、老房老办法”,解决好老职工(注:新职工指1998年12月31日前参加工作的职工)承租或购买现住公有住房问题和新老无房职工(注:1999年1月1日后参加工作的职工)购买经济适用房两个问题。这两个问题正是新旧住房体制接轨时的结合点。

    一、解决好老职工承租或购买公有住房问题

    在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发后,1999年8月16日,中共中央办公厅、国务院办公厅转发了建设部等单位关于《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》。结合在京中央和国家机关的实际情况,国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局制定并印发了《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》等文件,对无房新老职工的补贴标准和发放办法,有房老职工住房面积的核定,有房老职工住房未达标的处理,有房老职工住房超标和处理等问题都作了严格的规定,各项政策的出台都体现了“公平原则”,政策是好的,广大群众是拥护的。但有的单位或职工对住房超标准处理办法不理解,有意见,有人公开讲“这就是找后帐”。如竣工5年以内,房屋坐落地经济适用房价每建筑平方米不低于4千元的,超过控制面积标准部分应按每建筑平方米4千元收取购房款。但大部分单位还在观望中,超过控制面积标准部分只按成本价(2000年房改成本价为1485元)收了购房款,个别单位内定政策是:有关部门查得紧,就按规定标准收;查得不紧就当福利给大家了,不了了之。还有的单位不按文件精神正确理解,钻文件某一句话不太严密的空子,超过控制面积标准部分应定为每建筑平方米4千元的,却只定为3千元或2千元。明知不对,偏就这么做。有的职工配偶单位明明还有一套住房,却通过关系盖“假章”,开“假证明”,隐瞒不报,更有甚者搞明目张胆的“假离婚”。

　　这部分职工要想一想还有一部分职工住房面积未达标或无房,在将国有资产转化为私产的过程中,如果不定一个标准来平衡,群众的心理就不平衡,就将影响社会稳定。这个处理办法是经过反复权衡、修改和反复征求各方面意见后才出台的,中央、国务院领导同志对类似问题的起草和制定非常关心,朱基总理、温家宝副总理多次主持会议听取汇报,和大家一起研究有关重大问题,关键在于在京中央和国家机关的特殊地位与示范作用。因此,对职工超面积住房在出售上的处理要严肃,态度要明确,超标就是多占房。

    对职工现住公有住房的提租和向职工出售是对存量住房的改革,符合中央提出扩大内需的精神。买房是自愿的,提租是刚性的。租金改革推动售房改革,住房二、三级市场的开放也是为了推动售房改革。农村实行土地承包,城镇实行住房改革,都有利于社会稳定。

    据了解,目前中央国家机关已有797个单位(含下属单位)向职工出售了公有住房,出售住房30余万套,归集售房款92亿元。北京市向职工出售公有住房已占存量住房的50%,贵州、广东等省市已占80%。全国35个大中城市中有16个开放了二级市场,部分城市即将开放三级市场。一级市场是指房地产开发公司投资建设,以盈利为目的,按市场规律经营的商品房、经济适用房或单位向职工出售住房的交易市场。二级市场是指凡经过一手买卖后再上市交易的商品房、私房和允许上市交易转让房屋产权的已购公房、房改房、经济适用房的交易市场。三级市场是指房屋使用权上市交易市场。租金改革从全国看,贵阳、深圳等城市和部分大中型企业已将公有住房租金提到了市场租金标准。北京市租金已提到了3.05元/每使用平方米,占平均家庭收入的百分之九点几,接近百分之十。

    要想保持和发展住房制度改革的大好形势,需进一步深化住房改革,正确处理解决好老职工承租或购买现住公有住房问题。如何解决好以上问题,没有现成的答案,应从以下两个方面入手:

    (一)做好房改政策宣传和组织工作,提高对房改工作的重要性、严肃性的认识,从全国全局高度理解和看待政策规定。可以通过广播电视、报刊等形式加大房改政策宣传力度;也可以通过各级党政组织做好向职工的宣传解释和思想工作,尤其是要做好向老干部、无房和住房未达标、超标职工的宣传解释工作,取得职工对政策的理解和支持。

    (二)纪检、监察部门要加强对深化住房制度改革中违纪违规行为的清查、纠正和处理。加强对机关、企事业单位住房补贴发放、管理的监督、检查。严肃查处违反国家统一政策,低价或超面积标准出售、购买公有住房及公房非法私租牟取暴利等行为。对未按规定管理和发放住房补贴,不如实申报住房状况、售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的单位,应追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房状况和配偶住房情况,弄虚作假领取住房补贴的个人,除令其退出住房和退回全部住房补贴外,应根据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚。

    二、经济适用房必须控制建设标准规范销售行为

    文件规定:从1998年底起,在京中央和国家机关停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。新建经济适用房和腾退的旧公有住房,除根据需要留出一部分作为廉租住房外,原则上只售不租。职工在个人合理负担的基础上,通过使用住房公积金、住房补贴和住房贷款购买住房。因此,今后解决新老职工的住房问题,主要靠发展和完善经济适用房供应体系,加强制度建设和管理,确保国家的优惠政策真正落实到中低收入居民家庭。

    随着国家住房政策改革的推进,配套出台了有关经济适用房的一系列政策,在土地、税收等方面都有优惠、减免规定,其目的就是要在市场经济的条件下,动用政策调节手段,调动开发商的积极性,建造老百姓买得起、住得上的房子。计划经济时代的住房福利分配制度积弊甚多,向住房商品化的转化势在必行。但是,随着经济发展的日益市场化、多元化,收入差距已经成为客观存在的事实,在这种情况下,如何开发满足中低收入阶层需求的住房,实现“居者有其屋”的社会目标,不但是实现“社会公平”的道义要求,也是维护社会稳定的现实问题。然而,目前的一些经济适用房出售和建设中存在三个值得注意的问题:

    第一,买房者中有相当一部分为中高收入家庭。国家目前的政策是最低收入家庭租赁廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,高收入家庭购买商品房。对经济适用房购买资格的界定是家庭年收入6万元以下。根据调查,1998年以来,约有16%的经济适用房卖给了中高收入家庭。与之相伴随还出现了一人多房的现象,更是背离了这项政策,造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房只要由购买者出具工资收入证明即可。

    第二,部分经济适用房价格偏高。一些经济适用房的价格与商品房相差无见。从而形成两种局面:一方面由于政府对经济适用房的优惠政策,高价的经济适用房使得政府减少的税收转化为开发商的高额利润;另一方面高价格使经济适用房只适于两种人居住:拿了货币补偿款的拆迁安置户和中高收入者。

    第三,部分经济适用房偏豪华。有些经济适用房的单位价格并不高,但在户型、装饰方面却偏豪华,往往是由于购买者界定的模糊造成的,从而导致一些开发商在经济适用房建设上片面追求品位,如有些开发商的目标是将经济适用房建成精品、名牌,在设计中选用高档材料、名家设计,同时配套设施如物业、会所、广场等追求高品质。因此,这类住房总体房价依然偏高,在很大程度上导致了与同等条件下商品房开发商的不平等竞争。

    实际上,这三个问题的逻辑顺序是倒置的:因为豪华,所以价高,所以低收入者买不起。而且三个问题的源头只有一个:开发商们的眼睛并没有盯着真正的中低收入人群,而是转向了购买力更强、更有利可图的中高收入者,在以追求利润为主要目标的市场上,让商人为了社会效益而向百姓让利,显然是不甚实际的要求。因而以政策优惠、定向让利的方式引导开发商将注意力向中低收入阶层倾斜,确实是必要的调控手段,国家有关经济适用房的一系列优惠措施,就是这一思路的产物,而且从理论上说应该起较好的作用。但从目前实际情况看,如果没有有效的非经济手段作保障,政策性的经济调节手段就是可能失效,并在执行过程中被“消化”成少部分人的既得利益。

    当前经济适用房供应体系是一个发展和完善的问题,而不是一个要不要取消的问题,但从建立住房保障制度角度看,经济适用房供应体系也存在许多亟待解决的问题,特别是建设标准和销售行为必须进一步规范:

    (一)控制供应对象。有的地方对经济适用房购买对象不做严格控制,甚至完全放开是错误的。在目前灰色收入比例居高不下的情况下,对申请购买经济适用房者进行更严格一些的资格认证,并进行适当的家庭财产调查,以免某些明摆着的富人却在统计表格上成了穷人,再来堂而皇之地享受国家对中低收入人群的优惠政策。在通过单位或有关机构证明的方式下,逐步过渡到依靠纳税单等进行审核,实行公示制度,接受社会监督,确保经济适用房销售公平、公正。

    (二)控制建设标准和购买标准。针对部分发达地区经济适用房建设标准高、购买标准不加控制的问题,应根据基本保障的原则,结合中低收入居民家庭的实际需要,合理确定经济适用房的套型和建设标准。对那些以经济适用房概念而享受优惠政策的项目,更严格地对其档次、规格进行限制,以满足中低收入人群的基本需要为基准,使其与商品房拉开距离,避免形成市场的交叉。

    (三)控制销售价格。既要积极推行招标建设方式,提高住房质量,降低住房建造成本;也要进行严格的价格核定。对于那些借经济适用房之名而从事商品房开发者,取消其所享受的政策优惠,追收甚至加收土地出让金及各种税费。

    (四)加强管理。当前经济适用房供应体系建立中存在的问题,主要是制度建设和管理是否到位。(作者单位:国家经贸委机关服务管理局)2001