关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革

关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革

———国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟一席谈

　　研究取暖费管理和中央在京单位住宅物业管理的规范化发展与收费难的问题,是2002年机关事务管理工作的两项任务,也是涉及干部职工利益的热点问题。国家机关房地产研究会把这两项工作已作为今年研究的内容,本刊记者就此采访了国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟,他就机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革谈了自己的见解。

    热点之一:理顺取暖费的管理

    董述伟说,理顺取暖费的管理是需要付出成本的。实践证明,我们在市场经济条件下进行改革都是要付出成本的。当前取暖费管理存在四个误区:一是改革不同步造成取暖费收缴难。一方面过去取暖都是由住房产权所有单位无偿供给,经费采取统收统支的办法,供暖和住房人采暖都是大锅饭。改革开放以来,在向社会主义市场经济转轨的条件下,各类供暖单位都实行了企业管理,按企业化管理就得讲成本、讲效率、要增值,把企业运行中消耗的煤、水、电以及人工、税收等都要纳入成本。因此,供暖的价格逐年在上升,而缴费单位仅靠原有的经费就显得不足,企业收不到经费就影响运行和供暖。另一方面,在职工工资改革中,未把冬季取暖的个人消费支出纳入职工工资收入之中,由此形成了改革的不同步。二是交费的机制不合理。这几年取消了住房实物分配,职工买房,产权多元化,但仍由原产权单位担负着支付电梯、高压水泵和取暖等费用,加之单位机关经费实行部门预算,住房人中,中央国家机关和地方住房相互交叉,同时住房人中各阶层人员都有,而取暖费完全由产权单位交纳也不尽合理。三是干部职工经济承受能力不足。经过房改,职工个人为了买房已支付了大部分积蓄,现在个人工资中又缺乏取暖费含量,也是造成收缴困难的一个方面。四是一些同志认为住房取暖仍是一种福利,没有把供暖和取暖作为一种商品和消费来对待。

    董述伟认为,理顺取暖费的管理主要应解决四个问题。一是转变观念。在市场经济条件下把取暖作为无偿享受的观念应该转变,应当把供暖和取暖看作是等价交换的消费行为。理顺取暖费管理涉及供暖、用暖、市政、税务、物价、能源等各个环节,实际上是各主体之间的利益调整。现在中央国家机关经费实行部门预算,应当实行“分灶”吃饭,采取“谁家的孩子谁抱走”的思路进行调整。二是实行货币化。取暖费作为一种生活消费,应当在个人工资含量中有所体现。建设部在2002年全国建设工作会议上要求,要推进全国城镇供热体制改革,逐步停止由房屋产权单位或职工所在单位统包的传统用热制度,改为由居民家庭(用热户)直接向供热企业缴费采暖,实行采暖用热商品化,采暖补贴货币化,改暗补为明补。三是研究使用新技术、采用取暖新形式。目前楼区有的供暖管线过长、热量损失大,有的楼上热、楼下冷。应当实行分户计量,采取装表供热,用户按需要调整用量。同时,积极采用新的取暖方式,如北京地区新开发的“水源热泵”供热系统和以户为单位的壁挂炉、电热膜取暖装置等,新技术的使用,有利环境保护,也经济实用。四是按经济规律办事,合理定价。实行取暖费货币化后,供热企业也应实行保本微利的经营原则,政府要对取暖费的价格实行宏观控制。

    热点之二:物业管理的完善与提高

    董述伟说,物业管理不只是对住宅的管理,也还有对办公楼、宾馆、商业用房等的管理,实际上物业管理是一种产业,是社会文明进步的标志。他介绍了当前物业管理体制的四种主要形式:一是由当地原房管部门(房管片)转制的物业管理公司。这类公司的前身曾受中央国家机关委托管理过机关单位的房产,有传统的管理方式,但在市场经济发展的今天,有些服务还跟不上。二是建设单位自管的物业公司。主要是有建房经费来源的单位,在建房完成后,组织人员成立物业管理公司,这类物业管理有的管理服务得好,有的差。三是由商品房开发商在楼盘建成出售后自身衍生的物业管理公司,这类公司在服务上也是良莠不齐。四是具有独立法人资格的物业管理公司在竞标后进行管理。现实中按这类管理的还比较少,特别是在住宅小区内成立业主委员会并选择聘用物业公司更是毛凤麟角。总之,政府主管部门应当引导建立一个健康有序的物业管理市场,进一步制定具体的办法,规范物业管理的企业行为。

　　当前,中央党政机关管理的物业企业,有的服务及经营比较好,有的比较一般。服务质量较好的,住户的满意度也较高,服务质量差的,则应改进经营水平,苦练内功,提高服务质量。分析中央党政机关公有住宅出售给职工以后的情况,总体上存在两个矛盾:一个矛盾是,住户有改善居住环境、提高生活质量的要求,但有相当一部分住宅小区在物业管理方面还不能适应这一需求,管理和服务未能到位。另一矛盾是,已经实行了物业管理或将要实行物业管理的住宅小区在收费价格与住户的支付能力方面存在着差距。这两个矛盾是应引起注意并研究解决的一个热点问题。其中也有一个认识上的错位,如有的同志认为买了公有住房以后再支付物业管理费用等于仍然支付“房租”,殊不知房租与物业管理费有本质上的不同。房租是房屋本身价值(在现阶段实际上房租尚未完全体现房屋的价值,仍是价格与价值的背离)的货币表现形式,而物业管理费则是物业管理所提供服务的劳务报酬。

　　当谈到物业管理的发展趋势时,董述伟指出,物业管理是发展很快的产业,我国加入ＷＴＯ后,外资会进入国内市场,物业管理业要有紧迫感,今后物业管理发展应注重三方面:一、健全法规。北京市已陆续出台了一些地方性规章,今年国家有关部门要出台物业管理法规,据此,中央国家机关也应尽早研究住宅小区物业管理的指导性意见。二、打造品牌。物业管理部门要树立人本思想,营造物业管理文化氛围,提升物业管理水平。三、保本微利。目前国内物业管理行业还处在起步阶段,在收费方面要适应住区人们的收入水平,在保证运转的情况下,只能是略有盈利。

　　他说,机关住宅小区物业管理企业改革要注意七个方面:一是物业管理单位要按照现代企业制度的要求,逐步成为独立的法人实体。二是要及早取得物业管理的资质,按照建立现代企业制度的要求,加强内部制度建设。三是进一步提高职工素质,以诚信取胜,搞好专业化、社会化服务。四是多种经营、发展社区经济。可利用住宅区内的裙房办商业、办老年饭桌(中央国家机关南沙沟物业管理小区已有先例)、以至于办教育、办幼儿园等等,做到以副业养主业。五是扩大服务面。除了住宅管理服务这块业务外,还可以搞写字楼服务,为业主代办室内装修、家电维修,办停车场、办超市,介绍家政服务、医疗护工,代购商品、车票,房地产中介服务等等,总之,要方便住户,扩大服务功能。六是建立物业管理服务信息网,注意收集和整理住区内人员结构、经济收入、设备设施、环境、治安等资料,有条件的可逐步建立数据库。七是主管部门要与地方政府部门互动。物业管理涉及工商、劳动、财政、物价、税收、居委会和公安部门,以及市政、供电、供水、园林、环卫等方面,主管部门应及时与地方有关部门协调相关政策,为物业管理单位发展创造一个良好的外部环境。(本刊记者孙援朝整理)