搞好机关物业管理的探索和实践

搞好机关物业管理的探索和实践

深圳市龙岗龙城物业管理有限公司

　　深圳市龙岗龙城物业管理有限公司是一个较早对政府物业实施企业化管理的物业管理企业,公司成立于1994年,从成立之初的十几人管理不足6万平方米的龙岗区政府综合办公大楼,发展到今天拥有甲级物业管理资质、员工320多人,管理近80万平方米政府机关办公大楼,高级住宅小区、工业园区、商业娱乐中心等物业和600万平方米市政道路的专业公司。几年来,公司在政府机关物业实行企业化管理的探索和实践中,形成了一套低成本运营和高效优质服务为特色的管理模式,取得了良好的企业效益和社会效益,受到政府机关及各界人士的广泛赞誉。1997年、1998年共有所管理的5个大厦(小区)分别被评为“全国城市物业管理优秀示范大厦(小区)”。

    公司之所以能涉足政府机关物业管理,并有所作为,主要基于以下几点;

　　第一,严格管理。现代的政府机关物业其主要物业特点有:建筑规模大,外观造型新颖美观,结构复杂;机电设备多,技术含量大,自动化程度高,是高新技术的集合体;对物业管理及服务要求高;安全保卫工作责任重大;公务性活动较多,人流车流量大;管理的范围较广(包括办公室、会议室内维修维护)。针对上述特点,我们在管理上建立了一整套完善的岗位职责及管理制度,各项工作责任到人,量化考核,将每项工作分解成若干小项,工作完成质量与经济利益挂钩,从而指导各级管理服务人员全面细致地做好本职工作。在提高整体管理水平的同时,我们将管理工作的重点放在机电设备的管理和安全保卫工作上。在机电设备管理方面,建立一支专业的技术人员队伍,并将空调、电梯、消防报警、气体消防、供配电、供水、排水、保安监控、避雷等分为十几个系统,所有系统有完善的管理程序、设备设施清单、操作规程、巡视维护规定、维修保养规定、服务质量标准等文件。其中,巡视维护、维修保养工作量化考核,同时将每台设备责任到人、专人保养、维护。在安全保卫管理方面,建立一支训练有素的保安队伍,同时建立完善的安全保卫制度及严密的防范措施,配备先进的通讯设备,安装闭路电视监控系统,监控大楼的各个保安重点部位,确保物业及物业使用人的安全。

    第二,注重规模经济效益。物业管理是一个微利行业,业内人士越来越深刻地认识到物业管理的规模经营是产生企业经济效益的途径。公司几年来通过探索和实践,在经营上,逐步发展成依托龙岗中心城,辐射深圳市各区、镇,以管理政府机关办公楼为主,高级住宅区、工业园区、市政道路为辅的经营模式。在管理上,成功地形成了一套以低成本运营和高效率服务为特色的管理模式。由于管理上的特色和规模经营的优势,增强了企业的市场竞争能力,1998年初,在参与龙岗区福利房福园小区的物业管理招投标活动中,以高分取得该小区的物业管理权。去年3月,在参加深圳市中级人民法院办公大楼物业管理的招投标活动中,又一举中标。

    第三,企业要上等级、上档次。近几年来,公司针对政府机关物业管理,引进和全面推行ＩＳＯ9002质量管理体系,建立健全了各项规章制度和管理制度,做到凡事有章可循、有人负责、工作有程序、有监督。严格的管理制度,高质量的管理服务,使公司于1998年获取了物业管理甲级资质,拿到了进入市场的特别“通行证”。

    第四,不搞小而全。公司在探索政府机关物业企业化管理的实践中,注意不搞小而全、多而杂,而是吸收借鉴国内外成功经验,将物业的清洁卫生和电梯、冷水机组等部分设备的维护管理等专业项目以合同形式发包给专业公司去做,公司只是负责日常的管理和协调,使公司管理支出大为减少,管理水平和专业水平有较大的提高。