中央国家机关危旧房改造恰逢其时———国家机关房地产研究会理事长赵文海对危改的思考

中央国家机关危旧房改造恰逢其时

———国家机关房地产研究会理事长赵文海对危改的思考

　　搞好中央国家机关危旧房改造是改善干部职工住房条件的需要。在北京地区危改工作加快的新形势下,如何以新的思路推进中央国家机关危旧房改造,急干部职工之所急,解干部职工之所困,是落实江泽民总书记“三个代表”重要思想的具体体现。为此,国家机关房地产研究会理事长赵文海谈了自己的看法。

    一、北京地区危旧房改造的新模式带来新活力

    近年来,随着经济发展和城市建设加快,北京市加大了危旧房改造的力度。据了解,“十五”期间,该市将拆除危房934万平方米,动迁居民约35万户,其规模之大是前所未有的。北京市危改发展较快的重要原因是,危改政策受到群众的欢迎,危改模式逐步由“开发带危改”、“以市政道路及重点工程拆迁实现危改”、“集资合作推动危改”,发展到目前的“房改带危改”。危改模式发生的新变化,主要体现在:一是政府介入,区县政府直接组织参与危改,在政策上给予支持,特别是市政府在2000年印发了《北京市加快城市危旧房改造实施办法》(试行),极大地调动了老百姓参与危改的积极性。

    从一定意义上讲,危改的运作模式直接影响着危改工作的进展。前几年,北京地区主要采取的是“开发带危改”的模式,以开发商为主体,通过融资的办法,以实施成片的危旧房改造。但是,随着城市土地资源逐年紧缺,开发成本加大,资金平衡遇到困难,又由于停止住房实物分配,投资体制改变,团体购买力退出市场,因此,商品房受价格的制约,销售走入低谷,“开发带危改”在近几年实施中进度减缓。“房改带危改”作为一种新的运作模式出现,为危旧房改造注入新活力。它的最大特点是,资金来源、危改主体、补偿和安置标准更加符合实际,政府直接参与组织,并在政策和资金上给予支持。由政府出资建设危改小区的大市政工程,在税赋方面实行减免政策。这样,老百姓只拿建房成本费就可以买到自己的住房。如北京市在龙潭西里、天桥、右安门外、金鱼池等“三区五片”的“房改带危改”试点的成功,充分说明这一模式是可行的,它不仅加快了旧城区的改造步伐,更重要的是给老百姓的住房带来实惠。

    二、在京中央国家机关危旧房改造探索的新成效

    北京地区危房改造模式对在京中央国家机关是否适用?中央国家机关危旧房改造如何搞?这是上至领导下至职工十分关注的问题。早在20世纪80年代末至90年代初,中央国家机关在东城区和平里、西城区三里河等处进行了成片危旧房改造的探索。这几处拆除危旧房27万平方米,动迁居民6686户,计划总建设规模78万平方米。改造区都做到了拆一建三,充分利用了土地资源,增加了住室面积。实践证明,在京中央国家机关有计划地进行成片危旧房改造取得了较好成效。一是中央国家机关土地资源得到了合理配置和利用,土地使用率大大提高,同时也有效地防止了土地流失。二是解决和改善了部分干部职工住房,安置新住户面广,受益范围大,居住环境和生活质量大大提高。据统计,和平里、三里河、百万庄三个小区改造后,平均每户增加建筑面积15平方米,有5千多户受益。小区的建成还为物业管理打下了基础。三是成片改造避免了市政工程的重复建设,节省资源和投资。同时,实现了统一规划、统一建设和统一管理。

    回顾在京中央国家机关危旧房改造实践的历程,主要是进行了以下几个方面探索:(一)由主管部门和几个危旧房产权单位联合成立危旧房改造办公室发挥了重要作用。其主要职责是主持小区的立项、规划、设计、拆迁安置、资金平衡和施工监理的招标等;负责经主管部门审核批准方案的实施,遇有重大问题和事项随时向主管部门和集资单位请示汇报,及时协商落实建设方、管理方和受益方的要求,兼顾各方合理的利益。(二)增强了危旧房改造及建设和管理的透明度。在对被拆迁户的安置上,依照北京市有关拆迁办法并结合房改的相关政策,把工作落实到户,同时取得了当地政府、街道和公安派出所的支持。在房屋建设上采取招投标办法,使工程建设透明度增强,保证了工程质量,降低了工程造价,缩短了工期。(三)多渠道筹集资金。通过集中使用各单位资金,发挥了资金的最大效能。如和平里3-6区的危旧房改造工程总建设规模为26万平方米,由13个部委集资6.3亿元,三里河南三区总建设规模为52万平方米,第一期工程集资5亿元。资金集中使用,为解决危改资金短缺起到重要作用。(四)有效地控制了建房成本。这几个小区在改造中采取了多种降低造价的措施,其中主要是,严格审核预决算和严格控制总投资;公开招标施工队伍,对材料、设备实行集中采购。如,和平里已完成的住宅楼房每平方米综合造价为5500元,而同类地段商品房的价格都在7500元以上。

    三、面临“三大机遇”,研究“五个关键”,预期中央国家机关危旧房改造有新的发展

    我们认为在京中央国家机关的危旧房改造面临“三大机遇”。

    首先,启动小区危改已势在必行。中央国家机关住宅小区大部分建于20世纪50年代至60年代初,多为2-4层非抗震砖混结构,户型单一,居住面积小,使用功能差,存在设备老化、水电容量不足、安全方面得不到保障等问题,广大干部职工对居住小区进行改造的呼声很高。特别是北京市为了迎接2008年奥运会,营造首都新面貌,进一步加快对城区危旧房的改造,这一形势在客观上对中央国家机关加快对旧小区的改造是一个促进。

    其次,拓宽了可使用土地资源和人才资源,为危改奠定了基础。中央国家机关需要改造的住宅小区大部分在北京市二、三环路之间,交通便利,距工作单位近,人文环境优良,这对于吸引资金和调动原产权单位的积极性都极为有利。同时,通过这几年的危改实践,中央国家机关房管部门积累了一些经验,熟悉了办事程序,培养了一支懂业务、会管理、作风好的队伍,为下一步的危改工作打下基础。

    再次,危改政策和房改政策越来越完善。当前,北京市对危改政策逐步改进,税收和减免政策方面更加具体,特别是在拆迁补偿问题上体现了对产权人利益上的照顾,使得干部职工更加关注房改和危改给他们带来好处。因此,加大危改力度的时机已经成熟。特别是近期召开的中央国家机关房地产管理和房改工作会议透露,中央国家机关公务员住宅建设中心正在酝酿和平里、百万庄、西便门、真武庙等处100万平方米左右的成片危旧房改造项目,并列入议事日程着手全面启动。

    如何让中央国家机关危旧房改造的路子越走越宽,具有更好的发展前景,还需要认真研究抓好“五个关键”问题。

    (一)中央国家机关的危改在现阶段要结合公务员群体的住房消费水平,以建设经济适用房为主,抓好小区规划。危改小区的布局、户型、标准、功能、环保、安全、服务都要体现“以人为本”的思想。过去我们建房偏重于高容积率,把多建房作为工作的重点,忽视小区的整体布局和环境建设。现代社会,人们需要的不再是“分得开、住得下”的标准,而是需要健康的人文环境,良好地学习、医疗、购物条件。因此,我们进行规划时要缜密考虑,科学论证,使危改规划方案不断满足人们的物质文化需求。

    (二)选择适合中央国家机关特点的危改运作模式至关重要。北京地区危改的运作模式趋于多样化,目前以“房改带危改”的运作模式处于主导地位。那么,中央国家机关如何加快危改步伐,仍然需要认真分析现状,寻找适用于自身特点的危改运作模式。当前,中央国家机关房改和人们的需求又有了新情况:一是多数职工已经购买了原有住房,产权关系发生了变化,在新的危改计划实施之前要在拆迁政策上更加具体明确;二是随着经济的发展和社会的进步,生活进入小康,职工对居住环境的质量、安全要求逐步提高;三是政策支持的界限不够明确,如北京市政府在推进市、区两级政府实施“房改带危改”的项目中给予政策上的支持,已明确到了承担大市政所需的建设投资,而中央国家机关进行以“房改带危改”的工程项目所需的大市政建设资金由谁来出资,尚需加以明确。162002年　第5期　《中国机关后勤》基于上述情况,中央国家机关住房危改的模式可采取:“统一组织,单位联合,房改带危改”的办法,以解决资金筹措和平衡问题。

    (三)组建一个精干有效的工作班子,同时强化“一个机制”、抓好“五个环节”。危旧房改造是一项系统工程,需要健全机制,加强管理。强化“一个机制”:就是实行“决策、执行、监督三分离”的工作机制,实行“大权集中、小权分散、分工负责,各司其职,集体领导”的原则,增强决策的科学性,避免决策盲目和失误。抓好“五个环节”:其一抓项目勘察、设计施工、监理的招标,选择信誉好、具有一定实力的甲级资质的单位;其二确定合理的建房容积率和建筑物高度;其三做好被拆迁户数和住房面积的调查,严格控制实际住房面积和货币补偿数额,以公开、公平、公正的原则做好拆迁安置工作;其四直接从生产厂家选购质优价廉的建筑材料和设备,减少中间环节;其五抓好建设成本和建设工期的控制,强化预决算制度,加强基建财务管理,科学安排各项工序,加强现场督促检查,在保证工程质量的前提下,不片面追求高速度,也不能搞“胡子”工程。

    (四)建立多元化的融资渠道。资金来源和资金平衡,关系中央国家机关危旧房改造能否健康有序进行。一是充分利用“京政办发[2000]19号”文件中的有关政策。二是中央国家机关小区危改所需的大市政经费的支出,建议由财政部、国家计委核拨支付,或由中央国家机关住房资金管理中心贷给一定的启动资金。如能有这些政策的支持,中央国家机关危改工作就会大大向前推进。三是对回迁户的安置,严格执行“拆一还一”的原则,对面积超标部分,按本地区届时经济适用房价格收取房款。四是对中央国家机关公务员要严格按照住房标准控制面积,依据购买经济适用房的规定,交纳预定金。五是在危改房中批准出售一定比例的商品房,以其收益用以平衡建设资金。六是还可以采取向中央国家机关住房资金管理中心贷款等多种融资的办法。

    (五)做好危改的各项前期工作。前期工作量约占整个建设的一半左右,头绪众多、事无巨细,纷繁冗杂,在某一环节上处理得不好,就可能使工程“卡壳”,进展顺利可以事半功倍。其中工作量最大和难度也大的就是拆迁,所以要强调运用政策搞好房屋拆迁和住户安置工作。一是要善于运用政策解决难点。2001年6月13日国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》,2001年11月1日北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》等,是当前拆迁安置工作的主要依据,我们必须熟悉和掌握,并善于在实践中运用;二是要选派得力人员做好被拆迁户的群众工作。拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,涉及众多职工和居民的切身利益,尤其是要处理好拆迁中矛盾较为突出的难点问题。为此,必须委派得力人员主抓这项工作,妥善处理好与群众的关系,保证危改工作顺利进行。(本刊记者　孙援朝　理整)