经济适用住房几个政策问题的探讨

经济适用住房几个政策问题的探讨

张关联

　　一、确定户型要考虑职工收入水平

    经济适用住房建设是安居工程的继续和发展,是为了解决广大中低收入家庭的基本住房问题,具有社会保障性。经济适用住房户型要与当地经济发展水平和中低收入家庭的收入水平相适应,并应具有适当超前性。以浙江省省直单位开发建设的经济适用住房为例,其销售对象为杭州市市区范围内的省直单位职工,据对在浙江省省直单位住房基金管理中心缴存住房公积金的缴交情况统计推算,职工平均年工资收入达24000元,具有一定的经济收入基础,无房职工和住房未达标职工还可获得单位住房补贴或住房公积金补贴,同时还可享受住房公积金优惠购房贷款的金融服务。因此,省直单位职工一般都具有购买适当大户型住房的经济条件。

    根据浙江省机关后勤房地产开发公司开发建设的府苑小区经济适用住房销售情况,最受欢迎的是80-120平方米的户型。浙江省省直单位住房基金管理中心统计,申请住房公积金抵押贷款的省直单位职工平均购房面积为115.8平方米,其中80-120平方米户型约占80%。浙江省房地产协会在一次房交会上问卷调查显示,住房面积偏好分布为80-120平方米的约占60%。另据了解,希望通过出售原有小户型房改房,改善住房条件的职工占有相当大的比例。因此笔者认为,开发以80-120平方米的户型为主,少量开发小户型和大户型的经济适用住房是合适的。

    二、经济适用房卖给谁

    杭州市市区经济适用住房销售管理办法规定,经济适用住房销售对象为具有杭州市市区城镇常住户口的无房或住房面积未达浙江省规定下限的中低收入家庭(通常叫无房户或住房困难户)。浙江省政府文件规定,一般职工住房控制标准为55-65平方米,科级或中级职称知识分子为65-75平方米,处级或副教授级职称知识分子为75-85平方米,厅级或教授级职称知识分子为95-110平方米。那么,在具体操作中,该如何界定中低收入家庭,何为无房户或住房困难户?

    就中低收入家庭而言,简单地说,只要政府依据当地经济发展状况划定中低收入线即可确定,但就具体一个家庭是否属于中低收入家庭是很难确定的。首先,当今家庭收入的多元化,还没有一个权威部门能够准确测定一个家庭的实际收入,现行办法多以职工所在单位出具收入证明为依据,而单位只能证明其工资性收入,其隐性的多元化的其他收入无从认定。同时一些单位又不愿公开职工如实收入,因此单位出具的收入证明的参考性值得研究。其次,即使能够认定其收入的高低,因家庭收入是动态的,可能今年是高收入,明年变成中低收入。更为不当的是将一些诚实申报收入的人排除在外,而虚报少报收入的人获得准购资格,不利于打造诚信社会。因此,笔者认为,作为市民待遇,应该取消通过划分收入线来认定经济适用住房准购资格。

    哪些家庭称为无房户或住房困难户?按照浙江省现行的住房分配货币化政策,必须同时符合下列条件可认定为无房户:本人和配偶都未购买过房改房、解困房、安居房,都未租赁公房,都未参加过集资合作建房、批地建房,在公房拆迁时都未按优惠价购买过公房或未享受过货币安置。住房困难户是指住房面积未达到浙江省规定的标准下限的。从发放住房补贴的角度来说,按以上规定认定无房户或住房困难户应该是基本合理的,但从购买经济适用住房的资格来认定未免不切实际。建造经济适用住房的目的是解决中低收入家庭的住房实际困难,而不是在实物分房中未足额享受住房面积的补偿。笔者认为,可将无房户界定为本人和配偶都没有自己名下的、固定住房的职工或居民,包括暂住亲友住房、暂住非住宅房和租住私房者。住房困难户应当界定为现住房面积不到60平方米或人均住房面积不到15平方米的家庭。如果一个具有教授级职称的知识分子现住房为90平方米,因低于其可享受95平方米而认定为住房困难户显然是不合理的,其面积未达到规定面积标准的部分通过住房补贴已经作了补偿,不应该允许再购一套经济适用住房来补偿。

    三、住房补贴标准要合理

    经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应,严格控制住房设计和建设标准,大力降低征地和拆迁补偿费用,利润控制在3%以下,市政配套费用减半等,因此经济适用住房的销售价格是比较低廉的。如果购买经济适用住房职工家庭仍全额领取住房补贴,则会出现无偿取得住房所有权还有盈余的不正常现象。如浙江省机关后勤房地产开发公司开发建造的府苑小区经济适用住房,经物价部门核定基价为每平方米2120元,而杭州市市区职工足额申领一次性住房补贴可达每平方米2400元,对1994年前参加工作的职工还有工龄住房补贴,则职工购买经济适用住房不仅不需自付购房款,还能盈余每平方米280元和工龄住房补贴,这显然是不合理的。因此,笔者认为应该作出规定,购买经济适用住房的职工家庭,在标准内,每平方米的住房补贴不得高于购买经济适用住房的单价与当年本人购买该套公房的房改成本价的差价,使购买经济适用住房的职工家庭享受住房补贴后个人自负房价不低于房改成本价。如某职工家庭购买政府建造的经济适用住房为每平方米2200元,按当年房改政策购买该套公房的成本价为每平方米600元,则该职工家庭可申领的住房补贴为每平方米1600元,这样既保持了与出售公有住房政策的连续性,也显得更为合理。(作者单位:浙江省省直机关房改办)