走科技型物业管理之路

走科技型物业管理之路

　　随着社会经济和科学技术的迅猛发展,人们对生存环境、生活质量的要求越来越高,智能建筑因此日渐红火,这给物业管理行业提出更新更高的要求。我们深圳市龙城物业管理有限公司在坚持以人为本,切实搞好服务的同时,紧跟时代的步伐,努力将科技融入管理之中,走出了科技型物业管理的新路。

    智能建筑以建筑设备自动化系统(ＢＡＳ)、通讯网络自动化系统(ＣＡＳ)、办公自动化系统(ＯＡＳ)等为特征。智能建筑的出现和发展,改变了过去单纯靠人工的物业管理模式,提升了物业管理的科技含量,给物业管理行业带来了前所未有的挑战。建筑设备的高度自动化系统,简化了日常物业管理工作程序,同时,由于智能建筑设备自动化系统结构复杂,技术含量高,因此对物业管理从业人员的素质提出了更高的要求。

    我公司管理了相当多的政府物业,政府物业具有政治性、安全性、稳定性、科技含量高特点,给管理提出了更高的要求。所以,我们采用先进的科学技术和手段对智能建筑的各种机电设施进行自动控制,包括楼宇自控、空气调节、给排水、供配电、照明、电梯消防、保安监控、停车场管理、门禁系统等。通过信息通信网络组成分散控制、集中监视与管理一体化系统,动态检测、显示设备运行参数,监视、控制其运行状态,根据外界条件、功率因素、负载变化情况自动调节各种设备使之始终运行在最佳状态点,自动实现对电力、空气调节、供水等能源的调节与管理。另外,通过闭路监控系统,可以方便了解大厦内外环境状况;利用门禁和停车场管理系统可以对进出某一特定区域的人员、车辆实施有效监管;借助红外微波防盗报警系统,可以很方便地对大厦关键位置和重点区域进行布防控制,综合利用各种技防设备的功能,使大楼安全管理工作变得更加简单易行。在这里特别需要提出一点,在门禁系统中,采用“一车一卡”车辆管理系统,实施无人管理,杜绝了外来车辆的随意出入,这从根本上改变了丢车和盗车现象。

    在智能建筑中,由于建筑自动化系统能够对包括空调、供配电、给排水、电梯等在内的各种机电设备的运行状态进行自动监视、检测、控制、调节,同时能够记录、显示各种设备运行数据。通过与办公自动化系统的联网,可对各系统的运行数据的变化进行分析和处理,及时准确的了解设备运行状态。如果运行参数超出正常范围,能自动超限报警,提醒操作人员现场确认,并发出相应的控制指令。另外,如果设备出现故障,会自动进行故障报警,并且自动投入备用设备。

    走科技型物业管理之路应注意些什么呢?最重要的一条是要遵循科学规律,搞好维护管理。因为设备的维修保养是设备正常、安全、经济运行的有力保证。它不仅保证设备随时处于良好的工作状态,而且可以保证设备的各项运行参数指标符合有关的技术要求,以便设备达到或超过原有的性能及服务年限。设备维修保养一般分为定期维护和紧急维修两类,定期维护、保养工作到位,紧急维修自然会减少很多,有利于延长设备连续无故障工作时间。龙城物业公司的具体做法是:1.定期维修保养管理。借助先进的办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行,结合建筑设备自动化系统对现场的自我诊断功能,自动安排出各类设备的定期检修时间表,打印出具体检修项目及实施要求。每次检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档,建立机电设备的维修档案备查,以便为今后的故障分析提供参考。2.紧急维修管理。对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析,找出设备出现故障的规律,以避免同类故障再次出现,从而消除了不安全隐患。同时,由于智能化系统设计及零部件专用性强,对维修用材必须进行有效监控,以保证维修质量。3.利用智能建筑物业管理系统,将工程维修信息、设备维修档案等事务纳入计算机管理,提高物业管理本身的办公自动化程度,这样不仅可以免去手工操作的繁琐,而且还可提高管理效率。

    走科技型物业管理之路,关键靠人才。只有造就现代物业管理人才,实现科学组织管理,才能真正走好科技型物业管理之路。智能化物业管理人员应具有从事智能化物业管理必需的扎实精深、一专多能的相关知识和技能,如计算机控制技术和计算机硬软件的维护技术、现代通信技术、计算机网络技术与智能化物业管理相关的计算机软件的使用等。从事智能化物业管理的企业经理人还应具备与物业管理有关的其他知识和技能,如建筑、结构、化学、建筑材料、行业科学、园林绿化、物业法律、法规等等知识。科技型物业管理的优势体现在提高效率、节能方面,主要包含以下几个方面:一、科技型物业管理一改传统的设备管理以“人工”为核心的模式,其无需投入太多的人力即可实现设备的安全运行管理,并能及时发现设备故障隐患。由于楼宇自动化技术的引入,使设备自动运行于最佳工作状态,与人工巡检和人工控制相比,设备的智能化管理节省了人力、物力,大幅度地提高了管理效率。二、楼宇设备的耗能量是惊人的,能源费用支出达到整幢大厦运行、管理费用总量的50%,其中电费支出占能源总支出的70%左右,照明、空调、电梯、水泵是主要的用电设备,而其负荷随时间不断变化,利用楼宇设备控制技术,根据负荷变化情况进行及时调节,提高设备的运行效率以实现节能的目标。三、供配电系统中,无功负荷的合理补偿,通过补偿电容器组成的自动投切,可以方便的将电力系统的功率因素控制在0.9以上;投入使用的变压器的台数,可根据实际负荷予以调整,以使运行中变压器的负载系数保持在0.5～0.7之间,以提高变压器的运行效率。四、照明系统中,大量使用高效节能灯具,同时将办公和公共场所照明分别控制,利用办公区作息时间规律性强的特点,利用预设计算机程序实施定时开关控制;对公共场所的照明,则利用现代声光控制技术进行灵活的调节和控制。五、空调制冷系统中,根据实际冷负荷的变化,确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔、风机的投入台数,提高制冷系统的运行效率。并且针对不同的季节,修改温湿度设定值,以减少能源损耗。

    总之,随着时代的进步,科技型物业管理已从根本上改变了传统的劳动密集型管理理念,被之取代的是全新的现代的科技密集型管理理念,也就是通过现代科技技术和科学管理,使人们的生活质量得以全面提升。(作者系深圳市龙城物业管理有限公司总经理)