浅析住房公积金贷款工作(房改天地)

浅　析

住房公积金贷款工作

●周兴林

　　自1992年实行住房公积金制度以来,江苏省级机关已累计归集住房公积金12亿多元,累计归集余额近8亿元。住房公积金在增强职工的购房支付能力,拓展住房融资渠道,加快城镇职工住房建设,促进住房商品化方面发挥了重要作用。笔者结合近年来江苏省省级机关住房资金管理中心开展公积金住房贷款工作实践,谈谈粗浅认识。

    一、住房公积金贷款工作呈良好态势

    根据《住房公积金管理条例》规定,江苏省省级机关住房资金管理中心自1998年起开始受理住房公积金贷款。1998至2000年共审批贷款415笔,2539万元;2001年审批贷款709笔,6415 4万元;2002年审批贷款2114笔,18800万元。累计贷款余额23394万元。目前已经偿还贷款3435万元,无呆账、坏账,不良贷款率为零。

    二、住房公积金贷款额持续增长的成因

    住房公积金贷款额逐年攀升,呈良好发展态势的主要原因是:

    (一)停止住房实物分配是公积金住房贷款额持续增长的直接原因。江苏省《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》明确指出:全省从1998年12月1日起停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,职工解决住房主要实行个人购买。购房资金来源有,职工工资、住房公积金、个人住房贷款等。这样,就在政策上切断了住房实物分配的来源,也打消了部分无房户等待、观望的念头。

    (二)经济不断发展,人们日益增长的住房需求是公积金贷款额持续快速增长的必然。由于近年来,我省经济持续快速发展,人民生活水平不断提高,日益旺盛的住房需求不仅培育了房地产市场,也推动了金融事业的迅猛发展。在这几年间,部分无房户不仅期盼有房,甚至想一步到位住大房、好房,部分有房户也急于换大房、换新房,希望尽快改善居住条件。南京老城区大规模的拆迁改造,也对房地产市场起到了推动作用。所有要买房的人,绝大部分需要贷款来弥补购房资金的不足。公积金贷款的优惠政策,成为首要选择。

　　(三)公积金贷款利率下调给贷款户带来福音。2002年2月,中国人民银行在下调存款利率的同时,也下调了公积金贷款利率。1-5年(含5年)期贷款年利率由原来的4 14%调整为3 60%,5年以上由原来的4 59%调整为4 05%。

    (四)快速便捷的服务为广大公积金贷款户提供了实惠。今年以来,省级机关住房资金管理中心在公积金贷款工作中采取了四项措施:一是加大了公积金贷款的宣传力度。三月份,我们会同中国建设银行江苏省分行直属支行,向省级机关干部职工发放了公积金贷款宣传资料数千份,加大了公积金贷款宣传的覆盖面,增强了政策的透明度。二是变一家银行放贷为多家银行放贷。今年“中心”重新同参与省级机关住房公积金归集的中国建设银行江苏省分行直属支行、中国工商银行南京市汉府支行、中国农业银行江苏省分行三元支行、中国银行江苏省分行营业部等四家银行签订委托贷款协议。承诺除建行以外的其他三家银行,本系统归集的公积金贷完后,可以统一调度资金用以放贷,从而调动了积极性。今年放贷1 88亿元中,其中建行贷出8367万元,其他三家银行贷出9633万元。三是加强经办人员的业务学习。“中心”除请银行的同志讲授贷款相关知识外,还派出两名财会人员去省建行直属支行跟班学习,熟悉业务。四是改进作风,不断提高工作效率。“中心”规定:凡银行送中心的贷款审批事项,只要手续齐全,“中心”必须在三个工作日内审查批复完毕,比《住房公积金管理条例》规定的“15日作出准予贷款或不准予贷款”的时限缩短了12天。

    三、不可忽视防范公积金贷款风险

    在房市走旺,住房贷款不断攀升时,放贷者、购房者都应保持一份清醒,要重视对住房贷款包括公积金贷款的风险的防范。一般来说,住房贷款的风险有以下几个方面:

    一是客观因素,这是不以人的意志为转移的因素。如房价、利率变化,投资风险等。节节攀升的房价,产生明显“买涨不买跌”效应,刺激市场消费随之增长。如今年年初,南京单位房价平均上涨200至300元,但如果房价下跌,就将产生一连串负面影响。连续多次降息,使贷款成本下降,购房者的胆量越来越大,但是从现有迹象来看,利率已连续8次下降,再度下降空间很小。个人住房贷款利率不是“一次定终身”,而是水涨船高,如果利率升高势必使贷款者增加还贷压力。再如房产投资,房屋二、三级市场价格、市场供给调整变化,都将直接影响投资收益。例如“以租养房”收益下降,将使房租收入难以支付购房贷款利息,使还贷风险增加。

    二是主观预期不足,引发还贷风险。首先对个人收入分配不当。由于想早点还清贷款,制定还款计划时,还贷占用家庭月收入比例资金过大,未考虑到赡养老人,教育子女等问题,到时捉襟见肘,影响还贷。其次对自己所从事的职业前景期望值过高。有些新兴行业在开始两三年的前景大为看好,或者单位近几年效益很好,如果贷款者盲目乐观,其后果可想而知。离婚、破产、失业、意外人身事故等都会影响到还贷能力。

    三是其他因素。如涉案或公司的事业状况急转直下甚至破产,与开发商纠纷等,都可能影响到还贷能力。

    当然,有风险不能因噎废食。放贷者应经常提醒贷款者,如暂时无法准确判断自己未来经济承受能力,可以先按能承受的最低标准制订还款计划。同时“中心”和承办银行要共同把好审查批准关,尽最大努力,把不良贷款率降到最低。

    四、管好用好住房公积金

    (一)在经济发展的前提下,适时适当提高住房公积金缴存基数和比例。在某种意义上说,住房制度改革进行到今天的主要成果之一是建立了住房公积金制度和住房补贴制度。为落实“三个代表”重要思想,维护广大干部职工的切身利益,通过适时适当提高住房公积金缴存基数和比例,对提高广大职工的购房能力,提高大家的住房水平和生活质量作用很大。

    (二)适时开展住房公积金缴存情况的普查。《住房公积金管理条例》指出,“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工都应缴纳住房公积金”。从省级机关实践情况看,已在“中心”开户缴纳公积金的单位缴交情况都很好,归集率一直保持在99 8%以上。但是,至今尚未开展过缴存公积金情况普查,尤其是一些外企、私企、民企是否及时登记,开户情况不明。应当在政府统一领导下,在公积金管理委员会指导下,有关部门协同动作,开展普查,以扩大住房公积金缴存的覆盖面,切实维护广大职工的切身利益。(作者:江苏省省级机关住房资金管理中心主任)