认真学习贯彻“三个代表”重要思想(贯彻十六大精神)

认真学习贯彻“三个代表”重要思想

加快建立和完善中央国家机关

住房供应新体制

国务院机关事务管理局副局长　寻寰中

　　“三个代表”重要思想是党的十六大的灵魂,是马克思主义在当代中国的新发展,是中国社会主义伟大事业获取新胜利的思想理论旗帜。“三个代表”重要思想和马列主义、毛泽东思想、邓小平理论一脉相承,始终把代表人民的根本利益作为根本出发点和最终归宿,把满足人民群众日益增长的物质文化生活需要作为最高的追求。我们住房制度改革工作的目标,就是为了解决和满足人民群众日益增长的住房需要,就是为了让广大职工“买得上、买得起,租得上、租得起”与社会发展水平相适应的住房。这与“三个代表”重要的根本要求是完全一致的。认真学习、实践“三个代表”重要思想,既是全国各行各业结合实际、谋求发展的根本途径,也是我们房改战线增强信心、深化改革,积极建立住房新体制的根本之路。

    一、加快建立和完善住房供应新体制是贯彻“三个代表”重要思想的要求

　　“三个代表”重要思想的核心和关键,就是当好最广大人民利益的忠实代表。住房问题,涉及到千家万户的切身利益,职工住房问题解决得好不好,直接或间接地反映了我们的房改和住房建设工作是否真正体现了“三个代表”重要思想的要求。因此,贯彻“三个代表”重要思想和适应全面建立小康社会的要求,加快建立和完善住房供应新体制,进一步解决好职工的住房问题,意义十分重大。

    1992年以来,中央国家机关住房体制改革不断深化。现有公房改革不断推进,可售公房的87%已向职工出售,公房租金稳步提高;住房分配体制改革取得突破性进展,停止了住房实物分配,实行住房分配货币化,建立了住房公积金制度、提租补贴和购房补贴制度,可以说,住房制度改革已取得实质性、突破性进展,但是,适应住房分配货币化的新型供应体制建设才刚刚起步,面临的任务仍十分艰巨。按照中央国家机关房改方案,中央国家机关职工住房供应的国家投资建设渠道已经停止,当前职工住房供应将依赖国管局、中直管理局集中建设的经济适用住房、各单位利用自用土地建设的住房和北京市建设的经济适用住房来解决。由于北京市适合中央国家机关职工购买的经济适用住房较少,而中央国家机关受多种因素制约,经济适用住房建设进度较为缓慢,近期中央国家机关出现了一定的住房供需矛盾。这已经成为当前中央国家机关住房制度改革的主要矛盾。如果这个矛盾解决不好,将直接影响住房分配、流通和消费体制改革,影响住房新制度的建立,同时,也将无法实现让广大职工买得到、买得起,租得到、租得起合适的住房的改革目标。因此,加快住房供应体制改革已经成为中央国家机关住房制度改革的重点任务。

    (一)加快建立和完善住房供应新体制不仅是当前缓解住房供需矛盾的现实选择,更是解决职工住房问题的根本途径。职工住房的供给和需求、生产和消费始终是政府住房政策研究中需要面对的基本问题。计划经济条件下,住房实物分配制度始终面临的是供给、生产严重不足和需求无限度膨胀的矛盾。而市场经济条件下住房货币化分配面临的则是供给、生产结构性失衡导致的供需矛盾,即:一方面,高档商品住房相对过剩,出现空置;另一方面,适合中低收入职工消费水平的经济适用住房和廉租住房相对不足,无法满足职工住房需求。据抽样统计,在139个中央和国家行政机关中就有无房老职工约6500人,未达标职工约57000人,无房新职工7000人,同时,中央和国家机每年新录用机关工作人员约2000人,形成大量的新增需求,住房供应相对短缺的局面日益显现,而适应广大职工多层次需求的住房供应体系却没有建立起来。从当前来看,只有加快建立和完善新的住房供应体制,调整供给和生产结构,增加住房有效供给,才能缓解供需矛盾;从长远来看,也只有加快建立、完善与市场经济环境和住房货币分配体制相适应的住房供应体制,建立解决职工住房问题的长效机制,才能从体制上根本解决职工的住房问题。

    (二)加快建立和完善多层次的住房供应体系,是刺激住房需求、扩大住房消费的重要条件。扩大内需是我国经济发展长期的、基本的立足点。因此,如何满足职工日益增长的住房需求,从而扩大职工的住房消费,也是我们房改工作的内在要求和长期任务。住房供应和生产必须要始终面对市场主体的现实需求。从住房市场的宏观背景看,社会中低收入阶层是住房消费的主体,增加适合中低收入阶层消费的经济适用住房,是解决住房市场供需矛盾的重要选择。从中央国家机关的实际情况看,中央国家机关职工的住房需求不但在逐步增长,同时也是多层次、多样化的,包括无房职工最基本的住房需求和有房职工进一步改善住房条件的需求。这些需求中,既有购买需求,也有租赁需求。而现有房改政策,片面强调只售不租,忽视了职工的经济承受能力和现实存在的租房需求;同时,住房二级市场没有开放,职工以小换大、以旧换新以及租赁住房的需求尚不能满足。这在很大程度抑制了职工的消费。只有加快建立和完善面向中央国家机关广大职工这一中等收入阶层的多层次、多样化住房供应新体制,才能刺激职工的住房需求,扩大住房消费。

　　(三)建立和完善住房供应新体制,是全面建设小康社会的重要内容。全面建设小康社会就是要使“人民过上更加富足的生活”,能够安居乐业。“小康不小康,关键看住房”。当前,住房成了全面建设小康社会首要解决的问题。随着住房制度改革的进一步深化,中央国家机关职工住房条件有了较大改善,但还没有达到全面小康水平的奋斗目标,有的职工还住在五、六十年代建设的住房,面临着危旧房改造;有的职工居住面积很小,几代同居;有的职工还住在筒子楼、地下室,条件非常恶劣。目前,中央国家机关职工达到的住房水平是低层次、低水平的小康标准,与十六大提出的全面小康社会的目标还有很大差距。因此,我们应该加快建立完善住房供应体系,加快住房建设,尽快改善这些职工的住房条件。

    二、加快建立和完善中央国家机关住房供应新体制面临的问题

　　按照“三个代表”重要思想的要求,加快推进住房供应新体制的建设,我们既要看到已取得的成绩,以增强推进住房制度改革的信心;同时又要看到面临的问题,以增强工作的责任感和紧迫感。而正确认识这些问题则是加快建设住房新体制的关键。住房供应体制的建设,首先受制于需求和消费两个方面的影响,以及需求和消费相互之间的影响。因此,从需求和消费两个方面来分析,中央国家机关建立住房供应新体制主要面临以下问题。

    一是职工收入中的住房消费含量偏低,制约着职工住房消费。在建立社会主义市场经济体制过程中,与其他领域的市场化改革相比,机关职工收入分配体制改革相对滞后,工资收入中住房消费比例仍是比较低的,也是不完全的。可以说,与住房商品化改革方向相适应而建立的住房货币化分配制度,虽然对促进职工住房消费起到了一定的积极作用,但是,与北京地区经济适用住房价格相比,货币量仍然是偏低的。第一,科级以下无房老职工和新职工的实际工资低于中央国家机关职工平均工资,与之相适应的按月补贴额度偏低,难以有效解决职工的基本住房消费;第二,机关新录用的职工试用期工资每月仅为几百元,住房消费能力严重不足;第三,住房未达标职工的差额补贴较低,其差额面积的货币量根本不能与相应面积的经济适用住房持平;第四,职工晋职晋级后发放的级差补贴,根本难以满足职工提高居住条件的需要。这种低水平的补贴,在很大程度上制约了职工的住房消费,难以形成有效的住房需求。

    二是现行政策带来的住房建设配套成本和土地成本等导致房价过高。北京作为全国性的大都市,改革开放以来,城市建设步伐、住宅建设规模急剧扩大,与此同时,北京的城市基础设施和市政设施管理体制改革却相对滞后,住房建设中本应由公共财政支出的公共配套设施的建设费用却一直由房地产开发企业负担,从而增加建房成本,并成为房价居高不下的主要原因。同时,国有土地出让金制度的建立,有利于政府集中财力加快城市基础设施改造,但五十年、七十年的土地租赁费用由房地产开发企业一次性缴纳并摊入成本,这也促使房价大大提高。另外,还由于中央国家机关缺乏土地储备,北京市区合适地段的土地绝大多数已经交给房地产商开发,如再行购买这样的土地建房,成本无疑会大大增加;即便争取到北京市划拨土地,拆迁安置及市政配套费用也会很高。因此,上述体制性、政策性因素,已成为建立新型住房供应体制的主要障碍。

    三是现有的经济适用住房建设管理模式落后。按照中央国家机关房改方案,国管局承担着集中建设中央国家机关经济适用住房、组织各单位利用自用土地建设住房和对中央国家机关集中住宅小区进行危旧房改造的任务。这种管理体制,有利于发挥资源优势,集中财力,加快住房建设;有利于发挥各方面积极性,节约土地多渠道为职工提供住房供应。但是,现行的住房建设管理模式,市场化手段运用不充分,住房投资方式单一,分配方式也不适应住房货币化分配的变化。由此带来的情况是:一方面,管理主体仍具有垄断性,管理粗放,增加了管理成本和资金成本,间接提高了房价;另一方面,运行机制落后,效率低下,住房建设进度缓慢,没有实现有效缓解住房压力的政策目标。

    四是多层次的住房供应体系尚未建立。当前,中央国家机关存在着多层次的住房需求:一是无房老职工亟待解决住房问题;二是无房新职工需要解决周转居住问题;三是未达标职工要求改善居住条件;四是晋职晋级职工要求提高居住水平。但是,中央国家机关当前还未形成与之相适应的多层次住房供应体系。同时,由于北京地区房价过高、中央国家机关职工收入偏低等因素,职工很难在市场上买得起、买得到、租得起、租得到合适的住房。目前,各单位压力很大,如果不能有效缓解多种住房供需矛盾,势必影响到中央国家机关干部队伍建设。

    三、与时俱进,开拓创新,加快建立和完善中央国家机关住房供应新体制

　　随着住房制度改革的进一步深化,计划经济环境下形成的住房实物分配已经停止,住房货币化分配制度已经启动,与此相适应的多层次的住房需求也必然呼唤多渠道的住房供应。客观形势要求我们要与时俱进,开拓创新,加快建立适合中央国家机关职工需求的住房供应新体制。中央国家机关职工大多属于社会中低收入阶层,这就要求我们积极开拓以经济适用住房为主体的住房供应主渠道;中央国家机关中的困难弱势群体,需要我们比照政府廉租住房政策建立周转房制度;中央国家机关职工中的高收入家庭,则应依靠市场购买商品房来解决其住房问题。我们建立面向这样特殊群体的住房供应新体制,是一项长期而艰巨的系统工程。

    (一)进一步完善住房制度补贴,提高职工住房消费能力。目前,中央国家机关职工住房消费需求很大,要想实现职工的合理住房需求,必须实事求是,通过制度创新提高职工的住房消费能力,形成住房需求和供应良性互动的机制。要实现职工住房消费能力的提高,一方面,须会同有关部门进行认真深入地调查研究,确定与房价水平、职工收入水平和合理住房需求相适应的住房消费水平,建立动态的住房补贴机制,每年根据物价指数的变化进行调节,并确保补贴资金按时足额发放;另一方面,要针对现行住房公积金贷款模式中等比均额还款与住房补贴累进递增发放的矛盾,根据银行还贷模式,对补贴发放政策进行适当调整,探索建立与银行还贷模式相适应的住房补贴发放机制,增强职工购房还贷能力,使住房公积金贷款制度真正发挥支持住房消费的作用。

    (二)控制住房建设成本,降低住房价格。第一,在建房用地上,中央国家机关经济适用住房建设用地要实现行政划拨,剔除经济适用住房价格构成中土地价格因素;要在危旧住宅小区改造中推行“商品开发带危改”、“经济适用住房开发带危改”和“基本建设带危改”等模式,建设经济适用住房,降低土地开发成本,提高中央国家机关现有土地的使用价值;做好土地规划,建立土地利用公开透明的竞争机制,打破土地利用的部门垄断,提高中央国家机关土地的整体利用效率,实现中央国家机关土地利用的可持续发展。第二,在房价构成的政策方面,现行的经济适用住房政策规定红线以外配套建设不纳入经济适用住房价格,但同时却没有规定就该由谁承担,结果是只能摊入住房价格,此项费用应该明确承担主体,避免摊入住房价格;教育配套、邮电、居委会等方面建设投资应纳入公共财政支出。第三,经济适用住房建设应打破垄断,实行市场化运作。由于经济适用住房建设利润低,开发企业缺乏积极性,这就需要通过市场开发非公建配套的方式,提高企业的收益,调动多方面开发建设的积极性。

    (三)加快建立适合中央国家机关特点的住房流通体制。在启动住房二级市场的同时,要根据中央国家机关实际情况,综合考虑住房新旧政策衔接、职工不同的住房消费需求、经济承受能力等因素,允许住房未达标职工,将其已购公房在中央国家机关系统内按经济适用住房价格上市出售后,购买一次新建经济适用住房;无房老职工可根据经济承受能力购买新建经济适用住房或腾退的已购公房;无房新职工在一定时期内可承租中央国家机关统一提供的周转住房,待其具有相应经济承受能力时,退出周转住房购买经济适用住房。这样,通过对不同消费层次职工的政策性扶持,可促进中央国家机关存量住房和增量住房良性互动,有助于建立和完善适合中央国家机关特点的住房市场。

    (四)加快住房建设管理体制改革,提高管理水平。第一,要坚持以市场化为导向,建房标准、户型设计、配套设施等由市场决定,按照职工实际消费水平、生活工作需要建设住房才符合职工的根本利益;第二,以竞争机制为基础,结合中央国家机关的项目特点,探索工程托管、项目总包、施工总承包的专业化项目管理模式,提高专业化管理水平;第三,建立以责任制为核心的经济适用住房价格管理机制。通过招标等竞争手段实现和落实经济适用住房项目房价的承诺制,最大限度地控制成本,降低工程造价,避免决算超预算、预算超概算的现象;第四,要加强调查研究,根据中央国家机关职工住房状况和需求总量,科学编制中央国家机关职工住房供应计划,避免盲目开发,以实现宏观上的住房供求平衡。

    按照党中央的部署,目前全党正在兴起学习贯彻“三个代表”重要思想的新高潮。住房改革和住房建设战线的同志们一定要积极投身于这一伟大的理论和实践的高潮中去,坚持以“三个代表”重要思想为指导,坚持理论和制度创新,坚持管理体制、机制和方法的创新,紧密联系工作的实际,积极推动和深化住房制度改革,加快建立和完善住房供应新体制,为实现中央国家机关职工住房条件的不断改善贡献力量。