机关住宅小区物业管理改革初探(物业管理)

机关住宅小区物业管理改革初探

　　住房制度改革之后,机关住宅物业管理的改革已提到议事日程。机关住宅物业管理改革面临诸多困难和问题,应采取妥善措施予以解决。
    一、实行物业管理改革的必要性
    (一)对机关住宅实行物业管理是住房体制改革的一项重要内容。随着公有住房改革的不断深入,目前机关现有公房(成套房)已按照房改政策基本出售完毕,住宅产权由公有变为住户个人私有。但机关住宅的管理仍是多种模式并存,大部分为传统的福利型管理,部分为带补贴的半市场化管理,还有小部分为市场化管理,这种苦乐不均的现象,使机关干部职工产生心理上的不平衡。住宅产权性质的改变必然要求住宅管理模式的相应改变。住宅产权的出售是一次性的,而住宅的使用和管理则是长期的。公有住房出售之后,推行物业管理改革的大环境已初步形成,做好这项工作,有利于实行房改货币化补贴后新旧住房体制的衔接与过渡,有利于与各项改革相匹配。
    (二)对机关住宅实行物业管理是深化机关后勤体制改革的必然要求。在传统的管理模式下,产权单位与住户是管理与被管理的关系,在这种体制下管理人员缺乏内在的激励与外在的监督,容易导致成本意识、服务意识和竞争意识弱化,难以持续地提高服务管理水平。对住宅小区实行社会化的物业管理,有利于充分利用现有人力、财力和物力资源,建立社会化的新型经营机制,并逐步与市场和社会物业管理业接轨,参与市场竞争。
    (三)对机关住宅实行物业管理是创造良好人居生活环境的有效手段。随着社会发展,人们对居住条件与环境的要求越来越高,住宅小区环境是否优美成为人们关注的热点。只有对机关住宅小区实行物业管理,才能给机关房管部门以动力和压力,促使房管部门进一步增强服务意识,规范服务行为,提高管理水平和服务质量,满足住户日益增长的居住消费需求。为住户创造优美、舒适、安全的生活居住环境,提升城市文明化程度,塑造政府机关和公务员良好形象。
    二、改革面临的困难和问题
    一是部分老旧院落硬件设施差。实行物业管理,小区环境和设施应达到一定的标准。目前陕西省级机关住宅有五、六十年代修建的,有七、八十年代建造的,也有九十年代后期新建的,居住环境差别很大。其中旧住宅院落的大多数房屋质量较差,设施陈旧老化,环境杂乱,活动场所少,便民服务设施少、绿地少,房管人员无办公场所、无经费来源,公共设施年久失修,难以满足物业管理的基本条件。加之各单位在以成本价出售公房时,没有按物业管理有关规定足额提留维修基金,对这类院落进行综合整治,存在很大的资金缺口。
    二是物业管理费缺口大。目前,物业管理在沿海发达地区已进入完全市场化的良性运转,一个十分重要的原因是物业管理企业有合理的利润空间。如深圳高层住宅的物业管理费约为每平米2-4元。但在经济欠发达的西部地区,由于居民收入水平低,物业管理收费标准与物业管理成本之间存在着较大差距。如西安市同类小区物业管理费收费标准为1.2-1.5元。省政府西郊小区有7幢超高层住宅楼,物价部门在审批时考虑到机关职工收入水平的因素,每平米只核定为0.56元。对老旧院落的收费标准则核定得更低。物业管理单位在亏损的情况下经营,难以调动管理单位的积极性,更谈不上发展。目前机关各单位的房管部门普遍存在着离退休人员多,负担沉重,入不敷出的情况,缺乏启动和推行物业管理所必需的资产和资金,影响和制约物业管理的顺利实施。三是收费难。物业管理实行的是有偿服务,要根据物业管理成本与服务质量向住户收取物业管理费用。在目前职工收入水平不高的情况下,要达到这个目标阻力是很大的。相当一部分干部职工仍存在“大锅饭”的思想,特别是一些下岗职工、老干部以及干部职工遗属,生活较为困难,无力缴纳物业管理费。西安城区实行燃煤锅炉改造后,取暖成本大幅度增加,住户的负担很重,取暖费收缴难的问题比较突出。四是部分管理人员素质低。一些单位经营理念、管理模式、技术设备落后,物业管理人员服务意识不到位,服务水平不高,也影响到物业管理的发展。
    三、物业管理改革的原则
    (一)积极稳妥。对机关住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势,要充分认识对机关住宅实行物业管理改革的重大意义,坚定不移地向前推进。同时,要将积极进取的精神与科学务实的态度相结合,从实际出发,认真研究解决改革过程中出现的问题,制定具有操作性的切实可行的方案,推动机关住宅物业管理稳步发展。
    (二)多种模式。要根据物业的不同类别和各厅局的具体情况,采取不同的模式。如可以由机关物业管理中心根据有偿服务的原则接管;可以向社会公开招标选聘物业公司;可以按照有偿服务的原则实行服务费用结算,由各单位现有房管人员组成物业管理组织,对其住宅区进行承包管理;对地域相对集中的各单位自管院落,也可以由机关物业管理中心组织协调实施集中物业管理。
    (三)分步实施。对机关新建小区,一律按照物业管理条例的要求,实行规范化的物业管理,一步到位;对旧住宅区,加大院落改造整治力度,核算管理成本,实行有偿服务,逐步向物业管理过渡。
    四、改革的方法和步骤
    (一)省政府机关事务管理局作为机关住宅物业管理的业务主管部门,负责对机关住宅物业管理工作的指导、协调、并组织实施。在原机关物业管理中心的基础上,成立机关物业管理公司,结合机关实际,按照社会化、市场化的要求,对机关住宅实行规模化、集约化管理。对机关新建住宅小区,由机关物业管理中心负责,实施规范化的物业管理。对各单位自管的旧院落,在协商自愿的基础上,以双方签定物业管理合同的形式,由机关物业管理中心逐步予以接管。
    (二)对暂未被机关物业管理中心接收的小区,在统一政策的前提下,实行分片管理,由机关物业管理部门出面协调,打破部门界限,推动机关住宅小区物业管理的区域整合,鼓励引导各单位房管部门的兼并重组,推动规模化、集约化、集团化经营进程,实现资源共享,降低物业管理成本。
    (三)为职工发放相应补贴。制定统一的物业管理费补贴标准,变暗补为明补。
    (四)对硬件设施差的旧住宅院落进行改造,为物业管理改革奠定良好的环境和基础。要根据物业管理改革的进展情况,对相关院落逐一进行评估测算,制定改造方案。所需经费由物业管理单位和院落主管单位协商解决。
    (五)抓好试点宣传工作。由机关物业管理中心牵头,选择若干基础条件较好、有一定代表性的院落进行试点,取得经验。各厅局、各小区要加大宣传力度,引导住户转变观念,转变福利房的思想,树立“花钱买服务、花钱买环境”的意识,认识到物业管理也是一种消费,享受服务,就要付费,为物业管理的顺利推行奠定思想基础和舆论基础。
    (六)加强培训工作,提供优质服务。尚未实行物业管理的单位,要采取切实措施,强化行业作风建设和职业道德建设,增强服务意识,提高员工素质,为实行物业管理打好基础,做好准备。已经实行物业管理的单位,应进一步提高物业管理与服务工作的水平,通过ＩＳＯ9000国际质量认证,在服务态度、服务内容、服务质量等方面树立全新的形象。要深化内部改革,降低物业管理的成本和费用。适应市场经济要求,推进后勤服务社会化进程,逐步向社会化、专业化、企业化、经营型物业管理公司转变。
    (七)加大政策扶持力度,促进物业管理健康发展。要积极支持和扶持物业管理单位发展,理顺维修基金的管理体系,按照物业管理条例的要求,留足留够维修基金,保证中修、大修和设施设备更新改造的正常进行。要采取减免税费、将小区可经营开发的附属设施交物业管理单位使用等方式,发展衍生性服务,提高经济效益,弥补服务经费缺口。要积极解决机关物业管理单位职工的医疗、养老和住房问题,解除职工的后顾之忧,提高职工工作积极性。(作者:陕西省政府机关事务管理局副局长)