江苏省省级机关物业管理面面观(物业管理)

江苏省省级机关物业管理面面观

　　编者按　前不久,安徽省省直机关事务管理局组织省直机关有关单位代表一行16人,赴江苏考察了物业管理工作。近几年来,江苏省省级机关的物业管理改革力度大,发展速度快,按市场化轨道运作规范程度高,对做好机关办公区、生活区物业管理工作具有一定的借鉴意义。
    一、办公大楼和新建住宅小区基本实行了企业化、市场化运作的物业管理
    江苏省省级机关8个厅局级单位集中办公的苏兴大厦,由江苏省省级机关事务管理局于1998年开工建设、2001年竣工。大厦总面积3.48万平米,高度108米,总投资约2亿元。苏兴大厦建成完工后,由大厦招标委员会向社会公开招标择优选聘物业管理企业,经过激烈的竞争和认真的议标评标,最后由江苏省省级机关事务管理局下属的省级机关物业管理中心中标。省级机关物业管理中心以先期垫付物业管理费200万元,大厦公共部分物业管理费3.86元/月·平方米的较低收取标准取得了苏兴大厦的物业管理权,与大厦业主方签订了物业服务合同。省级机关物业管理中心提供大厦安全保卫、卫生保洁、绿化养护、设备运行、智能监控、会议室、地下车库管理等物业服务和食堂内部承包等附带业务经营,大厦管委会与物管企业每季度结算一次物业管理费用。天目大厦是江苏省财政厅和江苏省地税局联合办公大楼,楼高26层,建筑面积3.2万平方米,总造价约3亿元。
    天目大厦建成后,日常运行维护委托省财政厅机关服务中心管理,该“中心”为自收自支事业单位。大厦由有关方面联合组成了管委会,管委会负责监督物业服务合同的执行情况等。大厦物业管理费用由省财政厅和省地税局按用房比例分摊。省财政厅机关服务中心在天目大厦的物业管理工作中积极探索,实行了诸如精干服务机构、优化人员配置等许多好的做法,以强化成本核算,降低费用支出,提高办事效率和管理服务水平。龙江高层公寓是由省委省政府投资建设、由省级机关物业管理中心承担物业管理的江苏省省级机关第一批高层住宅楼。公寓由3幢高层楼组成,每幢32层,总建筑面积7.92万平方米,共有762户入住。龙江高层公寓实行严格市场化、专业化的物业管理模式,由业主委员会与省级机关物业管理中心龙江高层公寓物业管理办公室签订物业服务合同,分别履行甲、乙方权利和义务。龙江高层公寓物业管理办公室编制40人,其中安保17人、保洁8人、绿化2人、工程设备管理5人、其他8人。公寓目前物业管理费收取标准为0.35元/月.平方米(不含公共部分)。
   二、实行统一的物业管理改变了传统福利性、封闭式、经验型的机关后勤管理体制
   在计划经济条件下,机关后勤管理和服务工作的一个突出特点是福利性、封闭式、经验型,随着经济社会的发展,日益成为制约后勤事业发展的巨大障碍,必须加以改革。实行新型物业管理是对传统后勤管理体制进行改革创新的一种有效途径和重要方面。江苏省省级机关办公区、生活区特别是新建办公楼和高层住宅小区的物业管理工作,有力地说明了这一点。
    (一)苏兴大厦、龙江高层公寓等通过竞争机制引入社会化服务,打破了传统机关后勤的封闭性和“小而全”、“大而全”自我配套服务的格局。物业管理企业的公开择优选聘、物业服务合同的签订,明晰了业主与物业管理企业双方各自的权利和义务关系,使得后勤服务工作责任、权利与义务相统一,为后勤服务质量的提高提供了外部推动力。
    (二)物业管理实行有偿服务、建立服务费用结算制度,改变了后勤工作长期以来的供给制、福利性、不重视成本核算和无偿服务的局面,体现了后勤服务的商品属性,实现了后勤劳动价值的补偿,转换了后勤服务的运行机制,同时也增强了后勤服务单位的经济实力,广大后勤工作者的创造性和积极性空前高涨。江苏省省级机关物业管理中心前身是计划经济条件下的房管所,自从1998年积极参与社会物业管理工作竞争、推行市场化运营以来,现总共管理社会各类物业达140多万平方米(其中机关物业占20%,来自市场的其他物业占80%),积累了固定资产2500多万元,成为江苏省和南京市的物业管理知名品牌企业。
    (三)智能监控系统、中央空调等新型设备的安装、维护和投入运行,使得新形势下后勤服务的科技含量明显提高,同时也对从业人员素质提出了很高要求。后勤管理和服务工作正在从传统经验型和简单手工操作向现代科学型和必须借助高科技手段才能完成的方向转变。
    (四)办公区、生活区实行物业管理后,在环境质量、安全秩序和后勤人员的服务态度等方面与未实行物业管理时相比,均有明显的不同和显著改善,小区呈现出一派整洁、文明、便利、舒适、典雅的良好氛围。
    三、改革人事分配制度、优化内部运行机制是做好物业管理工作的重要保证
    江苏省省级机关物业管理中心和省财政厅机关服务中心都是自收自支性质的事业单位,为了适应新形势下物业管理工作对人员素质提出的要求,调动后勤职工的积极性,建立内部竞争激励机制,他们积极推行人事、分配制度改革。主要做法:一是按照管理与服务工作的实际需要,严格定岗、定员。省级机关物业管理中心龙江高层公寓物业管理办公室,经过测算、论证和一段时间的试运行,定员40人。二是坚持“一专多能”的选人用人标准,以保证服务质量,提高工作效率,降低管理成本。在天目大厦的物业工作中,省财政厅机关服务中心招聘了一批懂专业、会管理的名牌大学毕业生参与物业管理与服务,他们中每人最少的持有两本专业证书、最多的持有四本专业证书。此举使得大楼的配电、锅炉、空调、给排水、通风、消防、有线电视、摄像监控、电梯、总控室等十几项工作只需配备9名工作人员,这在同类大楼中人数是比较少的,但服务质量并未因此降低。三是实行竞争上岗,优化人员配置。省财政厅机关服务中心每年都在天目大厦举行一次竞争上岗活动,将大厦物业管理的各个职位及相应报酬待遇标准标出公示,实行公开竞聘,竞争的结果是能干的员工获得了较为理想的职位及薪金报酬,而能力技术较差或工作态度不佳者只能干条件较差、待遇不高的工作或被淘汰。四是在分配上实行岗位工资制,将工资收入与岗位、技能、劳动强度等挂钩,适当拉开收入差距。对原属事业编制的全员聘用制人员,工资构成以职务工资和工龄工资为主,对社会聘用人员的工资发放则参照南京市人事劳动部门规定的标准和市场行情执行,一般情况下为550元—1000元/人·月,特别优秀者可高于此标准。
    四、不断提高服务水平是物管企业求得生存和发展的根本途径
    物管企业能不能得到业主和顾客的最终认可,其服务的水平和质量至关重要。为了提供优质、高效、令业主满意的物业服务,省级机关物业管理中心和省财政厅机关服务中心围绕“以人为本,业主至上,服务第一”的物业服务宗旨做了大量艰苦细致的工作,采取了许多切实可行的措施。他们的主要做法:
    一是实行综合管理,全方位服务。为了搞好龙江高层公寓物业管理工作,省级机关物业管理中心在小区工程尚未完工前即抽调6名专业技术人员组成物业管理班子,进入高层施工现场做前期介入工作,从物业管理角度对工程、土建、水电、设备安装提出要求和建议,对工程质量严格把关,收集整理有关资料和信息,完成物业管理岗前培训。在工程接管验收后,将工作重点转向严格管理和提供主动服务。加强住户装修管理,对业主和施工人员加强防火、防水、防电、防气安全教育,加大对施工人员管理力度,同时主动提供材料、垃圾运输、疏通下水、保洁、水电安装、空调安装、装修咨询、代换门锁、代办增容手续、代订牛奶、报纸等各项特约服务,以方便广大业主。
    二是苦练内功,着力提高队伍素质。建立健全各项规章制度,以制度来管人、管事、考核工作绩效。天目大厦结合导入ＩＳ09000质量管理体系认证,组织编写了约10万字的规范性贯标文件和有关管理制度。省级机关物业管理中心为提高市场竞争力和科学化管理水平,先后通过了ＩＳＯ9001质量管理体系和ＩＳＯ14000环境管理体系认证,他们所管理的多处物业被评为江苏省或南京市物业管理优秀住宅小区和优秀办公楼宇。在提高员工综合素质和业务技能方面,物管企业采取了一手抓思想道德建设,一手抓业务技能提高的办法。如适时选派员工参加消防、电梯、水电等职业技能培训和普及物业管理知识、贯彻物业管理条例等内容的学习讲座活动。为了展现良好的企业形象和员工精神风貌,物管企业工作人员上班时间统一着装,并且佩带胸卡实行亮证服务。
    三是从提高物业服务专业化、集约化水平出发,适当引入部分社会化服务项目。省财政厅机关服务中心在确定了“小机构,大服务”后勤改革思路后,认为如果什么都是自己管可能什么都管不好,机关后勤部门应发挥比较优势,自己不擅长的领域就应引入社会力量来提供相应服务。该“中心”通过招标方式委托社会上有相应资质的保安公司、保洁公司、园林绿化公司承担相关服务,签订服务合同。“中心”的主要职责是派专人对上述项目执行情况检查评分、严格考核,监督合同履行。引入社会服务,可以有效地利用专业公司的技术和管理优势,达到既提高服务质量、增强保障能力,又减少人员、节约经费开支的目的。   
    四是开展各类共建活动,共创文明、祥和、向上的社区文化。为了丰富业主业余生活,提高小区生活质量,搞好社区精神文明建设,物管企业与社居委共同举办了许多积极而有意义的活动,如组织开展了警民共建活动、迎“三八”妇女节、庆“六一”儿童节以及举办社区电脑培训讲座等丰富多彩的活动。(作者单位:安徽省省直机关事务管理局综合处)