浅议高层综合楼的物业管理

浅议高层综合楼的物业管理

●吴忠孝

　　一、高层综合楼的物业管理特点。第一,高层综合楼层数多、功能复杂,多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓等,人员稠密,物业管理难度较大。要管理好高层综合楼,确保物业和楼内人员生命财产安全的任务十分艰巨。第二,高层综合楼设备多、结构复杂,一般设有中央空调系统,上水排水、排污系统,高低压供电系统,煤气供应系统,电梯系统,通信自动化系统,办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员队伍,运用先进的管理手段、方法,对大楼各系统进行维护、保养和管理,保证这些系统的正常运转。第三,高层综合楼能源、动力消耗大,管理服务人员多,管理成本高,节能降耗任务很重。　

　二、高层综合楼物业管理的原则。统一管理原则。大楼是一个整体,各系统都是为整个大楼服务的,多头管理必然会影响大楼整体的正常运行,易造成职责不清,使出现的问题和故障无法及时解决。因此,高层综合楼应坚持统一管理、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事,信守合同、协议,按规章制度办事的原则。经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学的管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费,树立自身的良好形象,增强知名度,赢得用户和住户的信任。公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户,各户所需的服务也不尽相同。因此,物业管理不仅要做好供电、供水等公共服务,也需要做好专项服务与特约服务,为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容。房屋建筑主体的维修管理;物业管理部门应掌握房屋的基本情况,对大楼的楼面、楼道等要经常进行维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观。大楼各系统设备设施的管理;物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查,发现问题,及时处理,保证设备完好。清洁卫生的管理;清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位不被占用,垃圾日产日清。绿化管理;绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理,为用户、住户创造优美整洁舒适的环境。停车场、车辆及交通管理;管理人员要对外来人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全。消防及治安管理;保安人员对大楼进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护,对违法违纪行为要及时处理。收费管理;要严格按照物价部门核定的物业管理服务收费标准,及时收取租金及管理费用,并接受用户、住户监督。全方位服务;物业管理应对用户、住户提供全方位服务,使用户更为舒适便利。可开设常规性服务,如:机车船票代办、设储蓄所等;委托性服务,如:代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等;经营性服务,如:开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要,提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题。消防问题;高层综合楼的消防问题较为严重,一是通道单一,易被堵塞。特别是消防通道,一般只有集中的几个,如果被占用或被擅自增设铁栅门,就增大了人员疏散的难度。二是电梯井具有抽风效应。三是易燃的装饰材料增大了火灾危险性。四是外部救灾困难。治安问题;高层综合楼由于具有较多的公共区域,而业主并不十分关心这些区域的使用。针对这些情况,保安部门更需不断加强保安工作。一是必须掌握大楼内基本人员情况。二是定期检查楼内安全设施,对监控设施经常进行维修、保养。三是对停车场、电梯间、通风口等部位做好安全防范。四是对大楼实行巡逻制度。·53·　物业管理　2004年　第4期　《中国机关后勤》