国外发展经济适用房做法的借鉴

梁  艳

经济适用房是由政府组织建设，面向中低收入家庭出售、价格适中、具有社会保障性质的微利普通住宅。不是所有的人都能购买经济适用房，只有中低收入家庭能够购买经济适用房（目前，有关收入界限的确定仍在讨论之中）。另外还有几种身份可以购买：政府公务员、教师、由政府组织的重点工程须拆迁的拆迁户等。

为实现整个社会的和谐、稳定和发展，发展经济适用房是政府义不容辞的责任。各国对经济适用房的概念叫法不同，实质上大致相近。考察其他国家的先进做法，对促进我国在这一领域的发展有积极的参考意义。

一、美国、新加坡发展经济适用房的做法。

美国的做法。

美国政府专门设立了住房和地市发展部，其职能之一就是资助低收入人群解决住房问题。该部设有多种住房援助计划，其中包括向低收入家庭提供住房贷款担保、租房协助以及出售中低价格房屋。政府每年为这些计划提供大量资金，帮助低收入人群解决住房问题。

新加坡发展 “政府组屋”的做法。

新加坡土地资源匮乏，房地产市场的发展对政府调控提出了很高的要求。政府通过投资兴建“政府组屋”，满足了居民基本住房要求，并成功发展了其他商品房市场。

“政府组屋”与我国的经济适用房类似，由政府投资兴建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入人群。居民购得组屋，则获得99年的所有权。在过去40多年中，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡约有84%的人口居住在组屋中，其中大部分人（约87%）为购买，少数人为租住。

组屋的投资、修建和分配由建屋发展局统一负责。其分配以公民的收入水平为依据，按照公平原则进行分配。政府以各种形式向公民提供大量住房补贴，从而使组屋价格保持在大多数人能够承受的水平。购房的主要资金来源是中央公积金。该基金是一项强制性储蓄计划，由员工及雇主共同交纳。中央公积金还以低于市场利率2个百分点的优惠利率向居民提供抵押贷款，贷款额度可达住房价格的80%-90%。

为防止组屋投机行为，新加坡法律对购买组屋行为进行严格控制。一个家庭只能拥有一套组屋，如果要购买新的组屋，则原居住旧房必须退还。

二、以上经验带来的启示

通过以上对美国、新加坡等国家经验简介，我们可以看到，虽然上述国家和地区政府在调控房地产市场、改善中低收入群体居住条件方面采取方式并不完全相同，但其中的理念及指导思想对我们是有借鉴意义的。

第一，政府应明确在完全的商品房市场和低收入住房保障体系中的不同定位。

第二，政府直接运用其土地资源、财力和行政手段，帮助没有能力购买或租住商品房的低收入家庭。可设立专门职能机构，资金列入政府预算。

第三，为了达到资助的公平有效，要建立公开有效的个人征信平台，将个人收入、支出、家庭综合收入等纳入该管理平台，使政府对低收入群体的资助真正达到公平。在土地资源极其有限的前提下，按照真实收入的不同水平提供扶持和资助。

第四，在开发经济适用房过程中，开发人只能是政府，不能是一般意义上的投资人。政府可以公开招标方式进行承建，而开发和销售权不能转给私人投资者。

 (作者单位：长沙市房屋产权监理处)