把握先机 决胜未来

——记北京万通新概念集成住宅咨询服务有限公司

马兴国

    深秋的北京，在一个风和日丽，天高云淡的上午，我们来到位于阜成门桥西南角的万通新世界广场，采访了万通新概念集成住宅咨询服务有限公司（简称万通筑屋）总经理姜郁。走在通往公司办公室的走廊上，我们被两旁挂着的精美建筑物图片深深吸引，这些都是公司近年来为客户量身定制的各种类型的建筑作品。前厅接待员请我们在会议室稍坐，不一会儿，总经理姜郁就从一个刚结束的会上匆匆赶来，接受了我们近一个半小时的采访。
在战略调整中应运而生
    姜郁总经理年轻而健谈，他给我们呈现了公司的历史面貌。万通筑屋是北京万通地产股份有限公司的全资子公司，主要从事地产定制与服务业务。北京万通地产股份有限公司（简称万通地产）于1993年在北京注册成立，是北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产投资企业，也是实收资本额最大的民营房地产公司。2004年3月万通地产引进战略投资人天津泰达集团，从而使国有股占到公司股份比例的70%，民营股只占30%，成为国内第一集群的知名房地产企业，实收资本和营业额双双居于行业前列。截至2005年12月31日，公司总资产达39.52亿元。作为专业的房地产投资公司，万通地产先后成功开发了北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京通润商务会馆和北京万通中心等知名高档商用物业项目；同时也开发了北京万泉新新家园、北京亚运新新家园、北京龙山新新小镇、北京新城国际、天津万通上游国际和天津万通新城国际等高档住宅项目。其中中国国际航空公司大厦、北京龙山新新小镇的“自由空间”都是定制服务产品。
    万通地产作为房地产行业的创新者和开拓者，对市场有着敏锐的观察力和洞察力，在历时两年的研究中，他们发现传统地产开发模式正面临严重危机。在总结分析港台及欧美数十个国家和地区的房地产企业商业模式后，在享有“地产思想家”“地产教父”美誉之称的公司董事会主席冯仑的带领下，果断决策，首创由“香港模式”变为“美国模式”，由全能开发商转型为专业的房地产投资公司。基于“美国模式”，万通地产推出新战略，公司投资领域集中于住宅建设、商用物业、定制服务、海外投资、土地经营五大领域。万通筑屋在这次战略调整中应运而生，成为中国首家房地产定制服务商。姜总说：“我们承接的业务包括独立住宅、公共建筑、生态园区、城市建设，并根据客户的需求，进行量身打造的个性化定制服务”。定制服务在业界引起高度关注与强烈反响，也将万通地产的发展提升到一个新的高度。万通筑屋业务“以新经济时代的思考模式与技术手段改造传统房地产”，创造性地推出全国首家独立住宅在线互动定制系统，并于2000年4月举办“房地产与新经济”研讨会。这次“峰会”后，在业界展开了一次“创新与不创新”的大讨论。万通雄心勃勃地提出，要做中国最大的个性化定制服务供应商。在万通地产新战略的引导下，定制服务业务发展势头良好，已经成为国内无可争议的领跑者。目前万通筑屋已经在北京、上海、青岛、南昌等地定制办公、商业、别墅、住宅、学校、工业园区、会所等不同的物业形态。2005年万通筑屋成绩卓著，实现业务同比增长500%的佳绩。万通筑屋已经成为地产定制市场的旗舰企业，获得了市场和业界的广泛认同。

强大的代建能力

    地产定制是万通筑屋在中国首倡的一种全新的房地产经营模式。传统的房地产开发模式是开发商先拿地后建房，然后再面向市场销售，客户只能在已有的产品中进行选择，其个性化需求不能够得到充分实现。如何解决这个问题呢？万通筑屋推出的“代建服务”即地产定制很好地解决了这个问题。姜总介绍说：如某个单位建设一项重大工程，以往都要自己成立基建等部门，自己跑土地、规划、建设，费力还不一定能搞好，现在可以面向社会公开招标，选择一家代建单位来承办，那么，地产定制就是客户在先，然后万通筑屋根据客户个性需求，通过专业的定制流程，为其进行项目可行性论证并为其寻找土地，选择地块，进行个性化设计和建造，最终真正实现客户居住、办公等个性化需求。万通筑屋作为中国首家房地产定制服务商，已经研发出一整套专业的操作流程，组建了专业的团队，建立了一流的地产服务平台，既可以为开发商提供地产定制运营指导，从而为之赢得宝贵的客户资源，又可以直接为高端客户服务，为其定制充满个性的产品需求。万通的品牌和平台优势、全面的管理控制体系、优秀的设计服务能力、专业的成本控制能力、卓越的团队创新能力、完善的信息网络技术等都构成了万通筑屋强大的核心竞争力。定制与服务主要有以下四种类型。
    （一）独立住宅个性化定制与服务。“独立住宅”这个建筑词汇近几年才被中国地产界所熟识，它实际源自英文词汇“Single Detached House”,即“一家一户，单独而立的住宅”。在欧美一些发达国家，中产阶级拥有的住宅80%为独立住宅。万通筑屋作为这项新业务的实施者，推出了中国地产界最时尚的高档消费品——个性化定制独立住宅。独立住宅不仅仅指别墅，别墅只是其高端产品，独立住宅的含义更为广泛，位置相对比较灵活，在人口密度较低的市郊或者风景秀丽的山水之间都可以建造。户型选择范围包括欧式、北美式、中式、日式（和式）、现代式等多种古典及现代风格的住宅，可采用木结构、轻钢结构、约束混凝土结构、传统的砖混结构，可建单栋式、双栋并联式、多栋联排式等。万通筑屋定制的独立住宅，引进美国、加拿大、日本、荷兰等国家的新设计、新材料、新工艺、新技术和新设备，具有工期短、环境污染少和良好的抗震性、密封性、节能性、隔音性、保暖性、防火性和耐久性等特点；住宅的平均使用寿命在100年以上，房屋使用率为90%以上。位于北京怀柔的龙山新新小镇的“自由空间”，是万通筑屋第一个个性化定制的独立住宅，当年被《北京青年报》评选为10大明星楼盘，其预留的可供定制地块很快被热情而好奇的客户抢定一空。他们还陆续定制修建了廊坊新奥高尔夫别墅、昆明阳光高尔夫别墅、三门岛别墅、青岛度假别墅等高档独立住宅。
    （二）公共建筑的个性化定制与服务。万通筑屋根据国际公认的低密度、绿色、生态、环保标准，对国内外个性化公共建筑进行了大量深入的研究，掌握了其核心理念和技术要求，从而为包括企事业单位办公住所在内的独立或集合功能的建筑群，实施具有独立形象、高舒适度、国际化标准的个性化定制服务。万通筑屋的个性化公共建筑定制包括独立写字楼、学校、体育馆、图书馆、电影院、酒店、医院、其它各类场所等。万通筑屋依托世界范围的网络和十余年的经营实践经验，以最专业的水准为委托方提供专业化、全面的公共建筑的定制与服务，从选址买地，到规划设计，再到建筑施工，以及内部装修配饰和后期的经营管理服务等。后续经营管理服务包括，进行企业形象策划与推广；进行公司建制，提供投资咨询及管理咨询；建立企业财务模型、聘请财务顾问、法律顾问，进行财经咨询、战略咨询等。为中国国际航空公司量身定制的10080平方米的综合性高档写字楼受到委托方高度评价；江西省旅游局1510.78平方米的办公楼定制改造后成为南昌市首席商务大厦。
    （三）生态园区的个性化定制与服务包括生态办公园区和生态工业园区。万通筑屋提供的生态工业园区的定制与服务具有四个特征： 紧密围绕当地的自然条件、行业优势和区位优势，结合企业文化和品牌形象进行园区的个性化设计和运行； 通过园区内各单元间的副产物和废物交换，能量和废水的梯级利用以及基础设施的共享，实现资源利用的最大化和废物排放的最小化； 通过现代化管理手段、政策手段以及新技术（如信息共享、节水、能源利用、再循环和再使用、环境监测和可持续交通技术）的采用，保证园区的稳定和持续发展； 通过园区环境基础设施的建设、运行，企业、园区和整个社区的环境状况得到持续改进。他们还结合客户的个性化需求和客户的个性特征、特殊的企业文化和品牌形象为客户打造环境优美、配套完善、充满个性的园区建筑，从而使该园区能够与众不同。万通筑屋在对生态园区的整体运作过程中，从可持续发展的高度，将发展生态园区与发挥区域优势、提高市场竞争力相结合，与生态保护和区域环境综合整治相结合。遵循与自然和谐共存、生态效率、区域发展以及软硬件并重等原则，最终为客户提供对园区从整体的规划设计到方案实施的全程专业化服务。 位于上海市松江区占地面积近700亩的巨人生物科技园区就是万通筑屋生态园区定制与服务的典型案例。
    （四）城市建设与个性化定制与服务。各地政府机关正在积极的推行政府投资项目和公益性项目的代建制工作模式。“代建制”是政府对非经营性投资项目，通过招标方式，选择专业化的项目管理单位来负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工程，建成后移交给使用单位的一种建设模式。万通凭借其强大的合作商平台、良好的项目管理能力以及十多年的项目管理经验，在项目组织管理、建设成本控制等多方面都存在着很大的优势。万通筑屋作为个性化定制业务的主营公司，正在积极寻求与各地政府的合作，并通过了北京市发改委的资格审查，于2004年4月29日正式加入北京政府投资项目代建单位库。优质的产品设计、详细的前期预算、工程单价的谈判、公开的招投标、规范的合同条款、合理的工程进展、工程质量的保证、竣工结算是成本控制的依据。万通筑屋由极具经验的职业经济师为政府筹划和控制每一分成本，运用国际最先进、最成熟的运营管理模式为政府严格把关，将成本控制严格贯穿于产品每一阶段，为政府节约大量开支。

优秀的企业文化

    创新可以说是万通筑屋企业文化的灵魂，不创新，勿宁死。创新是一种永不停歇的前进的脚步，市场竞争就是它的动力，若不创新，就要逐渐消亡。“物竞天择，适者生存”，“逆水行舟，不进则退”。早在业界还忙于传统地产开发时，万通经过研究就发现传统的地产模式正面临危机而果断创新转型。之前，万通由发展前景良好的商业建筑转向住宅建筑，这一出人意料的创新举动就曾引起过业界不小的震动。难怪董事会主席冯仑曾骄傲地对媒体说，万通从来没有走过重复的路，他们所走的每一步路都是创新。万通筑屋本身就是创新的产物。很难想象，失去创新，以个性化定制服务为业务的万通筑屋该如何发展。他们将创新视为企业的生命、企业的制胜法宝。姜总说：“创新就要不断学习新东西，接受新事物，对业务发展要有前瞻性，万通筑屋正努力把自己打造成一个学习型、知识型的企业。”万通筑屋内部实行以人为本的人性化管理，最大限度地调动员工的积极性和创造性。注重效率、效益，在他们的企业文化中，强调社会责任，参与公益事业，为推动社会进步作出自己最大的努力。万通优秀的企业文化正吸引着更多的人才加盟，不断发展壮大自己的团队。
    在谈及万通筑屋未来的发展蓝图时，总经理姜郁充满信心地说，“作为中国地产界最早的专业定制服务队伍，我们将逐渐扩大定制服务的范围和领域。将逐步走出国门，向海外进军，为中国企业在海外建房，并为海外客户提供服务。争取在5到10年内转换成外向型企业，最终成为一家上市公司”。
    万通筑屋秉承“以天下为已任，以企业为本位，创造财富，完善自我”的企业价值观。以追求创造最具价值的生活空间为使命，诚信、专业、团队、学习、创新、前瞻，为客户提供最满意的个性化产品和服务。不知不觉，一个多小时的采访结束了，万通筑屋的发展历史、强大的“代建”能力和优秀的企业文化给我们留下了深刻的印象。临分别，我们从这位年轻的总经理乐观向上的神态和对未来充满希望的眼神中看到了万通筑屋的美好前景。