落实主体责任 针对物业特点 明确采购需求

　　北京协和医院后勤保障处作为负责医院物业管理的部门，在进行物业服务招标过程中，首要的任务就是和招标代理机构加强沟通协调，针对医院物业特点，明确采购需求和评价标准，这是做好物业管理的源头，也是落实主体责任的基础。

　　一、准确把握医院物业服务的特点

　　医院物业与一般机关办公区物业不同，具有自己的行业特点。

　　（一）服务对象的特殊性。面对的主要是患者，其次是医生。患者因为身体虚弱性和情绪焦虑性，对物业服务的配合度较低，对快速响应能力的要求则很高（如电梯的解救）。

　　（二）服务区域的感染性。医院人流量大、人员密集，大量带病个体及其病理标本、排泄物、呕吐物的客观存在，导致感染控制的要求更高；手术室、CU病房、感染病房、移植病房等特殊区域，对净化的要求更为专业。因此，严格的消毒隔离、控制传染病源和高频次、高标准的保洁必不可少。

　　（三）服务内容的专业性。一方面，医院各类与生命支持有关的高精尖仪器设备，要求水电气不间断地供应保障（如医用气体）；另一方面，与控制院感有关的环境净化，比如手术室，与一般保洁不同，要求更高。

　　（四）从业人员的职业性。医院物业的特殊性，要求从业人员必须经过严格规范的培训才能上岗，否则会对从业人员自身及院方都产生隐患风险。

　　（五）服务时间的连续性。医院是全年全天候二十四小时无休单位，要求物业人员必须保证较高比例的在岗率。同时医院突发应急事件较多，实时保障任务很重，要求医院物业掌握医院工作规律，建立相适应的工作程序、应急措施，做好人力、物力的安排。

　　二、针对医院物业特点明确采购需求

　　在准确把握医院物业特点的基础上，严格落实政府采购法规政策和“放管服”要求等，提出符合医院需要的采购需求。

　　（一）通过明确业绩要求保证物业公司资质能力。为落实“放管服”要求，目前物业行业除保留一级资质外，取消了二级、三级资质。对医院物业，即使是一级资质，如果没有做过医院物业，也不一定能做好。因此，在采购需求中，不一定要求企业是一级资质，但必须要求其业绩中所服务的医院等级、体量以及服务内容应与采购人实际需求相一致，以确保投标人有能力提供专业化管理与服务。同时，也要考虑地域性，即在本地区做过或有类似服务项目，以确保服务派驻人员的稳定性。

　　（二）通过明确项目管理人员的工作经验保证项目管理质量。对医院物业来讲，因其需求特殊性和从业人员流动性，对管理人员特别是项目经理的要求很高，只有具备一个好的管理团队才能保证好的管理质量，进而提升服务质量。因此，在采购需求中，需要明确主要管理人员特别是项目经理，应当具有一定年限的医院物业服务经验，而且所服务的医院的规模、等级要与招标医院的实际情况相符合。

　　（三）通过明确相关具体要求保证项目服务水平。投标人公司规范程度、投入能力、创新能力等决定其服务水平。因此，在采购需求中，应当明确相关具体要求。一是投标人的投入要求，包括物料、设备、工具等，例如使用绿色环保清洁产品，对人体及楼宇、设备设施表面无损害等；二是医院特殊设施服务要求，如CU重症、PET、核磁、手术室、实验室、氧气供应、负压、手术室洁净空调、医疗污水处理、医疗供电、国际医疗、突发事件处理等要求；三是人员培训要求，投标人应当针对不同岗位提供相应的培训或经过行业权威认证，并提出科学、合理的专业化、系统化人员培训详细计划；四是节能要求，提供针对医院的能源评估、节能方案，体现医院与企业的社会责任感。

　　三、紧贴采购需求科学设定评价体系

　　只有紧贴医院物业采购实际需求，评价体系科学合理，才可能通过招标选出符合医院要求的物业企业。

　　（一）突出采购需求关键要素分值。在设计评价体系和评分标准时，前面谈到采购需求时提到的医院服务业绩、项目管理人员特别是项目经理专业经验、投入要求、殊设施服务要求、培训要求、节能要求等各项关键要素，应当是评价体系和评分标准的主体，也应当设定相对较高的分值，这是保证评价体系科学合理的基础。

　　（二）增加采购人评价权重。采购人不仅对采购需求负主体责任，而且直接承担招标后果。如果中标人不符合采购人实际需求，就不仅是招标失败，还有可能因服务不当导致患者感染、生命受威胁等不良后果。而现行评标做法实质是专家评分决定中标结果，但实际上专家并不对中标不利后果负责。因此，应当在评分标准中为采购人代表增加一定主导分值，使采购人真正负起主体责任。

　　（三）科学设定价格分值。目前评价体系设定了较高的价格分值，某种程度上导致综合评分法沦为最低价法。医院物业不能单纯追求低价，服务质量更加重要，讲求质价相符。可以适当降低价格分值，并引入北京市最低工资标准，或者尝试对价格分实行综合评分法。