《民法典》中的机关事务工作

　　文 / 本刊综合报道

 

　　十三届全国人大第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，国家主席习近平签署第45号主席令予以公布。这是新中国第一部以法典命名的法律，是推进全面依法治国、完善中国特色社会主义法律体系的重要标志性立法，具有里程碑意义。

　　《民法典》在我国法律体系中处于基础性地位，是市场经济的基本法，机关事务管理部门在履行职能中的民事活动，必须遵守《民法典》的规定，特别是与业务职能相关的总则、物权编、合同编的有关规定。认真梳理《民法典》对机关事务工作的新要求，加快推进机关事务法治建设，充分发挥机关事务工作在国家治理中的职能作用，意义重大。

　　在总则中，《民法典》对机关法人成立、撤销以及撤销后民事权利义务的享有和承担作出规定，并明确机关法人“可以从事为履行职能所需要的民事活动”，是机关事务管理部门从事民事活动的重要法律依据；总则编还将节约资源、保护生态环境作为民事主体从事民事活动的一项基本原则，对开展公共机构节能工作有重要指导意义。

　　物权编中，在国有财产管理方面明确了国务院代表国家行使所有权，国家机关对其直接支配的不动产和动产享有占有、使用、处分的权利，完善了国有财产管理、监督的有关规定。在完善业主权利方面，进一步健全了业主的建筑物区分所有权制度，一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助；二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序；三是结合疫情防控，在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”。在土地管理方面，强调建设用地使用权要符合节约资源、保护生态环境要求，规定了具体设立方式。

　　在合同编部分，完善了国家订货合同制度，规定抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务情况下的合同订立问题；完善了15种典型合同，特别是针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。

　　此外，《民法典》还对继承中遗产处理，第三人侵权中幼儿园、学校的补充责任和追偿权利进行了规定。

　　《民法典》是“社会生活的百科全书”，与机关事务工作息息相关。认真梳理相关法条，对今后开展工作大有裨益。

　　总则编

　　● 公共机构节能有关内容：第九条 民事主体从事民事活

　　动，应当有利于节约资源、保护生态环境。

　　● 机构设置有关内容：

　　第九十七条 有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。

　　第九十八条 机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。

　　物权编

　　● 不动产登记有关内容：

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

　　第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　● 国有资产管理有关内容：第二百四十六条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

　　国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。

　　第二百五十五条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

　　第二百五十九条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　● 干部职工集中住宅区车位管理有关内容：

　　第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　● 干部职工集中住宅区物业管理有关内容：

　　第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

　　地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

　　（一）制定和修改业主大会议事规则;

　　（二）制定和修改管理规约;

    （三）选举业主委员会或者更换

　　业主委员会成员;

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

　　第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

　　第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

　　物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

　　第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

　　业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

　　第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

　　● 用地管理相关内容：

　　第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

　　第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

　　合同编

　　● 应急保障相关内容：

　　第四百九十四条 国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务的，有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。

　　依照法律、行政法规的规定负有发出要约义务的当事人，应当及时发出合理的要约。

　　依照法律、行政法规的规定负有作出承诺义务的当事人，不得拒绝对方合理的订立合同要求。

　　● 干部职工集中住宅区物业管理相关内容：

　　第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同应当采用书面形式。

　　第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

　　第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

　　第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　第九百四十五条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

　　业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

　　第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

　　第九百四十七条 物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

　　物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　第九百四十八条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第九百四十九条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的,应当赔偿损失。

　　第九百五十条 物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　● 住房制度改革相关内容： 第一千一百五十三条 夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

　　遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

　　第一千一百五十八条 自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。按照协议，该组织或者个人承担该自然人生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。

　　第一千一百六十条 无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

　　● 幼儿园管理相关内容：

　　第一千二百零一条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间，受到幼儿园、学校或者其他教育机构以外的第三人人身损害的，由第三人承担侵权责任；幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。幼儿园、学校或者其他教育机构承担补充责任后，可以向第三人追偿。