政府采购物业服务应随《民法典》变革

文/张泽明 

　　2020年7月28日，在全国政协第十五次重点关切问题情况通报会上，住房城乡建设部副部长倪虹表示，要以贯彻实施《民法典》为契机，推动物业管理制度改革，建立健全物业管理法规政策。 

　　随着《民法典》的实施，政府采购物业服务也需与时俱进。 

　　完善采购合同范本 

　　《民法典》把物业合同列为典型合同，明确了物业服务合同应为书面形式，并确定了其主要内容，一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺构成物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有法律上的约束力。 

　　因此，有必要在采购文件中更新物业合同范本，及时将日常实务操作中容易忽视而《民法典》又予以规范的要点纳入文本，以便明确采购人与物业服务供应商的权利义务，更好地维护各方的合法权益。从物业服务供应商履行义务角度来看，采购合同范本可以增加以下内容： 

　　——不得将物业服务整体转委托。《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。应当将此条列入合同范本，确定惩处措施，明示供应商遵守。 

　　——履行信息公开义务。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这是以往物业服务中供应商比较欠缺的一部分，采购人应着重在合同中予以约定。 

　　——做好应急处置与公共秩序维护配合工作。《民法典》规定，物业服务人应当在突发公共事件中执行政府依法实施的应急处置措施，积极配合开展相关工作；维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；对于违反治安、环保、消防等法律法规行为应当及时制止，向行政主管部门报告并协助处理。现实生活中，有的采购人往往采购了专门的安保服务。《民法典》实施后，采购人可以综合考虑安保与物业服务的采购，提高采购资金的使用效益，同时维护好安全保卫与物业服务的业务结合部分。 

　　——终止服务后的配合移交义务。《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。这一条款对于实践中很多物业服务终止时产生的移交纠纷，应当在合同文本中得到体现。 

　　进一步明确采购人的责任和义务 

　　一是要明确《民法典》对采购人的约束力。《民法典》物业服务合同章节规范了业主（含业主委员会）与物业服务人（物业服务企业和其他管理人）之间的物业服务合同关系。有观点认为，《民法典》主要规范的是一般住户业主，采购人只能参照相关法律条款，笔者对此持不同看法。 

　　按照中办、国办印发的《党政机关办公用房管理办法》，党政机关办公用房的房屋所有权、土地使用权等不动产权利，统一登记至本级机关事务管理部门名下。该办法中提到的党政机关，除了一般意义上的机关，还囊括了人民团体和参公事业单位。《办法》中提到的办公用房，概念上也包括了党政机关占有、使用或者可以确认属于机关资产的，为保障党政机关正常运行需要设置的基本工作场所，包括办公室、服务用房、设备用房和附属用房。一般来说，党政机关办公用房的业主就是本级的机关事务管理部门。 

　　从采购人整体角度看，其建筑物及附属设施（含办公室、服务用房、设备用房和附属用房），业主或是机关事务管理部门，或是使用单位自身，毫无疑问都适用《民法典》。 

　　即便办公用房的业主是机关事务管理部门，但在实际操作中，本级机关事务管理部门完全可以以事实行为，授权采购单位代行一部分的业主权利。例如，《民法典》要求另聘物业管理人应由业主决定，但在实践中，在地方机关事务管理部门没有实行本级党政机关办公用房统一采购物业服务前，均由使用房屋的各采购单位自主采购物业服务。 

　　《民法典》还规定，国家机关和事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利，因此采购人这种自主采购物业物业服务的行为，也是受法律保护的。 

　　所以说，采购人的物业服务合同显然是适用《民法典》的。 

　　二是要明确业主（或采购人）在物业服务合同中应当履行的新义务，主要集中在现有物业服务结束阶段。如采购人在物业合同终止后，未及时采购新的物业服务，那么按照《民法典》的规定，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。这笔物业费，一般来说就不是采购人预算内的资金了，所以采购人应该认真思考不及时采购物业服务带来的风险。 

　　对于欠缴物业费的业主，《民法典》规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，只能通过诉讼或仲裁催收。由于采购人在物业服务上往往处于主动地位，该条款被触发的几率不高，但不排除出现极端事件，采购人应作出妥善安排。 

　　多措并举提高物业服务采购质效 

　　按照《党政机关办公用房管理办法》要求，具备条件的地方要逐步推进政府购买统一物业管理服务。机关事务管理部门应当会同有关部门，按照经济、适度的原则，制定本级党政机关办公用房物业服务内容、服务标准和费用定额。 

　　尽量明确采购需求。例如有些地方已经开始形成物业服务需求表格，敦促采购人从物业服务总人数、各岗位人员数量、相关岗位工作职责和服务标准、上岗资格证书要求、是否提供服装和物业用房等方面，细化采购需求。各地可以结合实际，加快推广物业服务采购需求好做法，形成合力。 

　　加强部门联动，加大对物业服务人的惩处力度。由于部分地方物业主管部门已经开始对物业服务企业和项目经理实行信用等级评价，采购人应与物业主管部门加强联动，互相及时通报物业服务人履行合同情况，为采购人开展选聘、续聘物业服务企业，调整物业服务收费标准等提供参考。同时也促进物业服务企业的优胜劣汰，为一般业主选用物业服务提供参考。尤其是要积极受理举报信息，严厉打击物业服务企业整体转委托行为。 

　　将物业服务招标纳入公共资源交易平台。各地物业主管部门已纷纷出台物业服务招标管理办法，将物业服务招标纳入公共资源交易平台，有利于更好监督相关制度的执行。 

　　随着未来新房开发业务见顶，物业管理等或成为房企的重要利润来源。2020年9月29日，恒大物业已向相关联交所提交主板上市申请，国家也在积极引导房企做好相关物业服务。鉴于目前小区物业服务整体质量仍待提升，政府采购物业服务更应当发挥制度优势，提供示范参考。