既有房屋安全管理及维护工作的技术要点

　　 文/奚江琳

　　当前城市发展的“存量更新”行动是顺应我国进入新的发展阶段，推动城市从增量建设转向存量提质的重大战略举措。既有建筑作为城市更新中的主体，具有量大面广、年代交织、品质参差等特点，更新改造过程中应避免大拆大建，尽可能通过修缮与加固的方法延长其使用寿命与功能价值，特别是对于存有较早历史特征、具有保护价值的老建筑，还应最大限度地保留其传统地域空间、文化特征、建筑风格等特色基因。 

　　大量正在使用的老旧建筑，一方面随着时间的增加，房屋年久失修，一些结构负荷能力已不足，逐渐显现出变形、开裂、破损等安全问题；另一方面，随着时代的发展和使用功能多元化的要求，使用者随意改装、拆改房屋原有的结构，自行增加房屋的荷载，增加了房屋的安全隐患和风险，严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性。安全意识缺失往往使安全隐患难以早期发现，给人民生命财产造成损失。住房和城乡建设部和各级政府多次发文，要求加强房屋安全管理工作。一些房屋管理者和使用者由于缺乏相应的维护专业知识与科学方法，往往因用错实施方案贻误了安全补救时机，造成不可逆的损失。 

　　房屋安全管理的工作要求 

　　房屋安全管理是房屋管理单位依法对既有房屋使用安全性等进行的管理活动。其中安全与维护管理，主要是为保障房屋结构使用安全与消防安全而进行的管理工作。包括房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋排危督修、白蚁预防和灭治、消防设施安全等组织管理和技术协调工作，应遵循“预防为主、防治结合”的原则，构成一个闭合的管理系统。 

　　房屋安全管理与维护工作包括日常检查、安全鉴定、修缮加固、更新改造4个方面。房屋日常安全检查是对房屋的结构、装饰装修和附属设施的安全可靠程度进行查勘，利于早期发现安全问题；房屋安全鉴定是对房屋的完好与损坏程度及使用状况的安全性进行鉴别、评定；在房屋修缮加固中，应综合考虑各影响因素，制定科学有效的修缮加固方案，维持和延续建筑的设计标准与工作年限，保障建筑的使用安全性和抗灾性能；在房屋更新改造中，应满足房屋改造后安全使用性要求，不得降低建筑的耐久性和抗灾性能。一般条件下不得擅自改动房屋的主体结构和使用功能，对于涉及拆改房屋主体结构和明显加大房屋荷载的设计改造，当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准，并事先向鉴定管理机构提出申请，经鉴定单位鉴定符合条件并经房屋主管部门批准，方可实施。 

　　房屋安全维护的技术要点 

　　房屋日常安全检查是房屋管理部门组织对房屋的使用状况进行周期性的实地观察和安全判断，可早期发现危及使用安全的缺陷、变形和损伤等迹象，以利于及时采取技术措施解决。主要有日常检查和特定检查两种方式，日常检查一般每年不少于1次，在雨季、供暖季以及遭受台风、暴雨、大雪等特殊天气前后，应对房屋进行针对性检查。 

　　房屋日常安全检查应重点关注房屋周边的环境变化和房屋整体及局部的变形、开裂、脱落、损伤等情况；屋面渗漏、保温损坏等情况，检查门窗的密闭性、完整性及与主体结构连接部位的变形、损伤情况；室内墙面、地面、顶面及装饰装修等部位的变形、损伤情况；房屋使用上是否有擅自改变房屋用途、拆改结构、明显增大荷载的情况；已鉴定为危房的加固及排危情况；设施设备所处的工作环境状况、系统运行的异常振动和噪声情况，设施设备的材料老化、渗漏、防护层损坏等情况；消防安全疏散、材料防火、消防报警等保障消防安全措施。 

　　房屋安全鉴定是房屋安全鉴定单位依法按照国家颁布的行业标准和其他相关建筑规范，对房屋进行查勘、检测和验算，对房屋的完损状况和危险程度做出科学鉴定的技术服务工作。有下列情况之一，需要进行房屋安全鉴定：房屋达到设计使用年限并需要继续使用的（钢、钢混结构55年，砖混结构50年，砖木结构40年，简易结构10年）；存在较严重的质量缺陷或损伤、疲劳、变形、振动的；改建、扩建、移位以及建筑用途或使用环境将发生改变的；装饰装修拆改房屋主体结构或明显增加荷载的；原设计未考虑抗震设防或抗震设防要求提高的；日常使用中发现安全隐患的；房屋拟进行转让、租赁、抵押等活动有需要进行质量评价的；发生自然灾害、火灾事故和其他不安全因素危及房屋安全的；其他认为有必要进行安全鉴定的。 

　　安全鉴定工作首先对房屋的整体情况进行勘测，主要包括对房屋的整体外形、平面尺寸、楼层楼高以及建筑结构等进行检查，对房屋的表面情况进行判断。其次是针对发生问题与现场情况进行地基勘测、变形检测、承载力计算、抗震力判断等核验工作。 

　　安全鉴定的房屋危险性分为4级：A级房屋为无危险点；B级为有危险点；C级为危险点量发展至局部危险；D级为危险点量发展至整栋危房。 

　　危险房屋的修缮与加固应依据房屋安全鉴定的评定等级与原因分析，制订科学合理的房屋修缮方案及实施计划，从先整体后局部提出技术解决措施。当安全鉴定的危险等级为C级或D级时，应及时开展修缮及加固工作，在发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，应立即实施应急抢救修缮，通过排险、加固等措施及时解除房屋的险情。 

　　安全性修缮加固有4个要点：混凝土结构构件修缮时，应对影响其耐久性的材料缺陷、钢筋锈蚀及超过宽度限值的裂缝等进行修缮，对因承载力不足而产生裂缝的构件，及时加固；砌体结构构件修缮时，应对承载力不足的空斗墙或酥碱严重的墙体进行拆砌或加固，新砌的墙体不应采用空斗墙；木结构构件修缮时，置换或新增的木材应严格控制含水率，木构件支承于墙体中的部位以及木柱与基础直接接触的部位，应进行防腐防潮处理；钢结构构件修缮时，应对锈蚀部位进行除锈并重做防锈措施，对防火措施失效的部位补做防火措施；渗漏修缮主要集中在屋面、墙面等部位，应根据房屋防水等级、使用要求、渗漏量、部位等情况，查明渗漏原因并制定修缮方案。渗漏修缮时应同时检查其结构、基层和保温层的牢固、平整等情况，凡有缺陷处，应先补强处理缺陷后再进行修缮；保温修缮主要是解决外墙外保温系统的裂缝、渗水、空鼓、脱落等问题，并应保证防火性能要求，同时对于外墙饰面的连接构造以及线脚、悬挂物的牢固性进行安全检查和加固；门窗修缮主要是解决门窗破损、变形、松动、锈蚀等问题，可采用修缮、拆换或调换的方式，同时解决好门窗与结构体连接处的防水、密闭等构造措施，保证使用可靠；设施设备修缮主要是对给水、排水、电气、供暖、空调等设施设备进行的维修与更换，对消防报警、智能监控等安全保障性设施及线路的维修与维护，保证正常、安全运行使用。 

　　房屋的更新改造，应根据改造要求和目标，对所涉及的场地环境，建筑历史、结构安全、消防安全、人身安全、围护结构热工、隔声、通风、采光、日照等物理性能，室内环境舒适度、污染状况、机电设备安全及效能等内容进行检查评定或监测鉴定。改造前应制定科学、规范、可行的改造技术方案，避免破坏原结构承重构件，确需改动的，进行加固处理。安全性改造工作主要内容包含建筑改造、结构改造和设施设备改造。 

　　房屋结构性改变或使用荷载增加的更新改造中，应先进行房屋安全鉴定与结构加固，保证结构安全条件下实施建筑改造，同时解决防水防渗、保温隔声等相关安全使用问题。房屋原结构改造及新增的部分应进行抗震性能鉴定与设计，根据使用功能与重要性确定抗震设防分类，对不满足要求的原结构应进行抗震加固。有加建、附建的结构改造中，新旧结构之间应有可靠连接，满足抗震、抗风、抗雪承载力的要求。给水、排水、供暖、空调及供配电等设施设备的改造，应根据设施系统规划与使用要求，对设备的使用环境、配置、规模等进行优化和调换。 

　　房屋的安全管理关系到所有既有建筑的使用安全与人身财产安全，是保障城市更新及安全发展的基础工作。为提高房屋安全管理的实效，一方面要加强和改善房屋安全管理的机制与方法，采用分级管理责任化、技术服务市场化、安全管理信息化等一系列的管理新措施，提高管理人员安全意识；另一方面应提升专业水平，科学、合理、及时地解决房屋维护工作中出现的问题，加强对房屋使用者的安全宣传教育，共同维护房屋的安全使用，保障各单位及城市的可持续更新与全面安全发展。