政务物业集团化管理模式探索

　　 文/胡壮志

　　政务物业集团化管理模式是从集团化管理视角有效整合政府机关物业管理项目，对各个项目进行条块管理、配置资源和综合运用的探索实践，在过紧日子背景下，有助于进一步降低管理成本、提升管理效能。经过多年的发展，南京市市级机关物业管理中心服务保障范围由最初的机关大院核心办公区，逐步扩大到党政机关5个独立办公区，管理面积由10万平方米增至60万平方米。面对政务物业保障需求不断增长的现状，中心探索创建集团化管理模式，在南京市江北新区管理委员会物业管理项目中先行先试，探索中心管理与项目管理的关系、项目管理方与社会化服务方的监管评价体系，探寻提升项目运行水平与功能培育孵化的路径，为政务物业集团化管理模式的创建运行积累经验、提供参考。 

　　破立并举，优化管理架构 

　　在机关事务工作高质量发展背景下，政务物业借鉴现代企业管理模式，优化内部运行机制，可以高效合理地配置资源，提供更加优质的服务。 

　　目前，政务物业往往依托下设的单个管理部门开展业务洽谈、日常管理和考核评价，难免会出现力量不足、管理薄弱、评价不准等情况。因此，政务物业需要从管理和业务两条线统一考虑资源分配，构建合理的组织体系，实现资源共享和效率最大化。政务物业单位作为集团第一管理层级，负责政策制定、集约统筹、资源调配，政务物业单位下设部门为集团第二管理层级，负责对口的业务培训、工作指导、跟踪管理，各个机关物业管理项目主体为集团第三管理层级，负责服务保障、日常管理、人才培养。 

　　按照“垂管+监管+督导”的集团化管理模式，调整政务物业单位内设部门和职责职能。设立运营部门，负责新拓展机关物业项目洽谈，对卫生保洁、设施设备维护、会议服务、环境绿化等实行垂直管理。设立品质管理部门，开展质量监管，如实记录服务保障、日常管理中出现的问题，及时上报、迅速处理。依托政务物业单位内设部门，充分发挥业务部门专业优势，采取下沉督导的方式，有效解决机关物业管理项目运行中的难点问题。三方紧密合作、相互督促，形成三管齐下、合抓共管的管理模式。 

　　坚持用制度管人、管事、管物。项目启动时，及时制定总体物业服务方案，确定管理目标和措施；项目接管时，以前期筹备工作为重点，细化物资配置、设备试运行、搬迁入驻等实施细则；项目管理中，合理设置岗位，明确规章制度，梳理工作流程；后期考评时，结合实际情况制定考核制度，确保内部管理运行通畅。 

　　以考促管，强化监管评价 

　　在集团化管理模式运行中，向社会购买优质服务是做好集中办公区以外机关物业管理项目的重要方式，同时也应引入社会竞争机制，建立客观评价机制，强化监管考核。 

　　完善评价考核内容。优化制度和流程、质量管理和改进、服务满意度等一级指标评价考核，设计条款明晰、标准量化的二级指标评价考核内容，推动从结果考核向过程考核、定性考核向定量考核、阶段考核向日常考核的转变，构建机关后勤社会化服务质量考核评价体系框架，对提供后勤服务的社会机构进行客观评价考核。 

　　优化监管考核方式。结合监管考核的方式及权重、实施流程、标准、结果运用等，将重点考核和一般考核结合起来，研究制定机关后勤社会化服务考核办法。社会化服务单位要分解落实考核要求，定人、定岗、定职责，让考核成为习惯、习惯符合标准。考核单位要科学组织实施，抓住重点、突出难点、发掘亮点，通过监管考核有力促进服务保障水平提升。 

　　实施末位淘汰制度。按照“社会化服务单位服务期三年，合同一年一签”的原则，建立社会化服务单位履约“红黑”榜，将履约不达标的单位纳入负面清单，以考核结果作为履约验收重要依据，与合同费用直接挂钩，倒逼社会化服务单位拉长强项、补齐短板。借鉴社会竞争机制，每年年底公布履约情况排名，约谈连续2年累计分数排在末尾的供应商，实行末位淘汰。 

　　聚焦发展，增强培育孵化能力 

　　建立政务物业集团化管理模式的核心在于做强平台、做优品牌，为机关单位提供更高质量的服务保障。 

　　打造精品示范单元，提供典型经验。准确把握集团化管理模式的目标任务，以省、市级物业示范项目创建为牵引，在项目接管上抓早抓细，在项目管理上求精求实，在员工关怀上用心用情。从前期启动、接管运营到项目管理、团队建设，编制涵盖全过程、全要素的示范单位规章制度、标准流程和管理手册，形成可持续、可复制、可推广的精品物业管理经验。 

　　盘活已有资源，夯实集团化基础。实践中，多数机关物业管理项目分布在政府集中办公区以外，每个项目相对独立运行，难以形成竞争，导致内部驱动力不足。在集团化管理模式下，按照项目物业管理的实际面积或人员数量，成立大、中、小规模的物业管理部，在项目经理配备、优秀人才交流等方面发挥集中统一优势，推动资源共享和优势互补的同时，形成良性的内部竞争关系。 

　　创建政务物业品牌，扩大区域影响力。坚持把政务物业品牌建设作为推动集团化管理的重要抓手，立足发展历史、行业优势、文化特色，找准政务物业在市场拓展中的定位，挖掘其品牌价值，提升竞争力、发挥凝聚力、扩大影响力，展现政务物业风采。