权属登记推动不动产统一管理 海南省直行政事业单位房屋及土地“干净移交”

　　 文/朱美莲 陈波 纪效军

　　2018年11月，海南省委省政府决定实施省直行政事业单位房产地产集中统一管理工作，并提出“干净移交”的工作要求。2021年7月以来，海南省机关事务管理局认真抓好省直行政事业单位房屋及土地的权属确认及不动产登记工作，取得较好成效。截至今年8月31日，账务和实物移交基本完成，90%完成了权属登记。少部分房屋及土地因被法院冻结、银行抵押和存在权属纠纷等问题尚未解决，待解决上述问题后再办理。 

　　存在的问题 

　　省直行政事业单位的房产地产具有点多、线长、面广的特点，长期以来，部分单位对房产地产的管理重视不够，历史遗留问题纷繁复杂，严重影响省直行政事业单位房产地产移交和权属登记工作—— 

　　产权管理意识淡薄。在思想认识上存在偏差，未及时完善相关资料，不主动办理不动产权属登记，存在重使用轻管理倾向。一些单位认为所属房屋及土地一直由本单位占有使用，其他单位和个人不敢侵占，是否进行权属登记都不会影响单位使用。此外，不同时期权属登记政策要求不同，政策法规更新快，多数房屋及土地不符合现行法律法规等相关规定，无法进行权属登记。 

　　用地手续不够规范。省直行政事业单位用地大多通过政府行政划拨、单位购买、乡镇政府无偿提供、直接租借等方式取得，但有的没有土地使用权证，甚至没有政府审批文件；有的仅由乡镇政府或相关部门领导口头同意即投入使用，没有用地批准资料；有的未及时更换新证，没有明确的坐标界址；有的单位不按照政府规划和土地证载用途使用土地，如使用农村集体土地、农场土地、工业用地建设办公用房，同时未及时完善相关用地手续，历史遗留问题多。 

　　产权资料缺失严重。省直行政事业单位房产主要通过自建、购买、转隶、置换、抵押、赠送、合作开发等途径取得，但有的自建房没有报建批复、购买房屋没有发票、转隶房没有相关文件、合作建房没有协议等关键资料；或有协议、方案，但不具体不明确，无法确定产权归属。 

　　违规建设问题突出。省直行政事业单位房屋大部分是单位自建房，部分房屋建设中从自身工作需要考虑，没有按照批复的方案建设，违规建设问题突出。职能部门监管不严，存在没有规划和施工许可、随意加层、超面积超预算，未按照消防、人防、规划、绿化等要求进行建设等问题，无法进行竣工验收，影响权属登记进展。 

　　产权不清问题多发。省直行政事业单位房屋建设及土地规划使用存在不合规、不明确等情况，导致产权出现纠纷或权属不清问题。如有的未及时支付工程款、划拨土地成本款等相关费用，影响了工程验收、权属确认及产权登记；有的因为缺乏建设资金，将单位土地房屋抵押给银行，后因无力偿还被法院查封。还有的单位不经房改部门批复就私自改造，甚至将单位的公有住房直接卖给职工并发房产证，造成大量已售公有住房及职工集资合作建房存在权属不清等历史遗留问题。 

　　主要对策 

　　做好权属登记工作，关键是解决房屋及土地历史遗留问题。海南省机关事务管理局在省自然资源规划厅、住房城乡建设厅以及海口市自然资源规划局等单位的配合支持下，进行了深入研究与实践—— 

　　提高政治站位，加强组织领导，为做好权属登记工作提供有力保障。省直行政事业单位房产地产移交和权属登记工作涉及多方利益，需要多个职能部门依据相关法规进行审核办理，是一项综合性、系统性工程。2021年1月，为加强对省直行政事业单位房产地产集中统一管理工作的领导，省委召开专题会议，决定成立以省长为组长、常务副省长和分管机关事务工作的省委秘书长为副组长的海南省直行政事业单位房产地产集中统一管理工作领导小组，成员由省发展改革委、财政厅、机关事务管理局等部门主要负责人组成，负责省直行政事业单位房产地产集中统一管理工作，为完成省直行政事业单位房产地产移交、权属登记工作提供有力保障。领导小组在省机关事务管理局下设办公室，负责集中统一管理的具体工作。 

　　抓好教育培训，增强开展权属登记的自觉性和紧迫感。2021年7月以来，海南省机关事务管理局多次举办省直行政事业单位房产地产移交工作培训班，组织省直行政事业单位业务处长、经办工作人员，各市县自然资源规划局和不动产登记中心主要负责同志等参加培训，集中学习《行政事业性国有资产管理条例》《党政机关办公用房管理办法》《中华人民共和国民法典》等有关法律法规。邀请省自然资源规划厅、省住房城乡建设厅等单位的专家作权属登记知识讲座，讲解省直行政事业单位房屋及土地权属登记新政策新规定，强化产权管理意识，熟悉权属登记业务，增强依法管理、规范管理的紧迫感和责任感。 

　　把权属登记作为摸清资产底数、规范资产管理的重要一环，提前谋篇布局。海南省机关事务管理局成立权属登记工作专班，分4个小组开展工作，每个小组由一名副局长全程指导。建立权属登记工作机制，每天召开小组工作例会，研究分析权属登记遇到的问题，每天公布工作成绩红黑榜。加强督促指导，领导小组办公室抽调省发展改革、财政、税务等厅局业务处长担任联络员，定期召开会议，集中研究解决带有普遍性的疑难问题。邀请省自然资源规划厅和住房城乡建设厅专家到管理局驻点办公，指导权属登记工作。管理局领导深入省直单位和各市县开展指导工作，主动与市县领导和相关单位负责人沟通协调，解决影响权属登记棘手问题。先后80余次组织人员到各市县、各单位开展督促指导，解决问题1000余件。 

　　勇于开拓创新，简化登记流程。省直行政事业单位房产地产遗留历史问题多，按照现有权属登记政策，绝大部分房屋及土地无法进行权属登记。海南省机关事务管理局结合工作实际，大胆推动出台解决历史遗留问题政策，为完成权属登记工作任务开辟了道路。 

　　省直行政事业单位房产地产均为国有资产，实施集中统一管理是国有资产内部的移交，不影响群众；房产地产历史遗留问题多，有主观原因也有客观原因，有的是符合当时政策规定的，而且一直为省直行政事业单位占有和使用，事实清楚，不能以现有规定、现行标准来审视历史遗留问题。2021年12月，海南省机关事务管理局大胆创新，联合省自然资源规划厅等单位起草了《关于进一步做好省直行政事业单位房屋及土地产权确权登记历史遗留问题处理工作的通知》，坚持“尊重历史、实事求是、简化程序、分类处理”原则，以联合审批方式，按照现状进行权属登记，为解决历史遗留问题提供了政策依据和操作指南。2022年4月，印发《关于加快推进省直行政事业单位房屋及土地权属登记工作的通知》，进一步明确了“五步走”的联合审批流程和具体要求，领导小组办公室和海口市自然资源规划局联合编制了权属登记联审工作流程和示范案例。根据通知要求，在联合审批过程中简化房屋质量、消防、结构、绿化、人防等方面审核，明确权属登记后由管理局加强对移交资产的管理，并负责做好后续的安全检查和整改等工作，不留安全隐患。 

　　省直行政事业单位不仅历史遗留问题多，而且情况复杂，各有特点。在开展权属登记中，只有结合实际分类处理，才能有针对性地解决问题。如土地审核确权方面，有土地批复文件未办理土地首次登记的，由省机关事务管理局出具列表清单后，自然资源规划部门办理地籍调查、出具确权批复文件，房屋建筑面积测绘报告按照现状进行审核和备案采信，办理产权登记手续；没有土地批复文件未办理土地首次登记的，依据通知由土地使用权人及属地镇政府或街道办出具土地权属来源证明后，办理地籍调查和土地确权手续，房屋建筑面积测绘报告按照现状审核和备案采信，办理产权登记手续；有土地使用权证但没有坐标界线的，各土地使用权人携带本单位基础资料到自然资源规划部门办理地籍调查，因坐标精度、转换等技术造成原登记面积与现状调查结果不一致的，以最新调查结果为准办理变更手续。 

　　加强沟通协调，形成工作合力，提高权属登记工作成效。自然资源规划和住房城乡建设部门是权属登记的职能部门，只有争取相关部门的指导和支持，才能更好地完成权属登记任务。海南省机关事务管理局主动与相关部门联系，积极发挥各职能部门的作用，形成工作合力。市县政府明确一名常委牵头负责权属登记工作，要求所辖相关单位全力配合，协调推进权属登记工作。自然资源规划和住房城乡建设系统建立绿色通道，管理局主动通报资产移交工作情况，及时反映权属登记工作的困难和问题，双方建立互相尊重、互相信任、互相支持的良好合作关系。 

　　省直各资产移交单位强化主体责任意识，认真落实“干净移交”的要求，主要领导部署推动，有的单位将权属登记工作列入年度考核内容，与绩效挂钩，有效推动任务落实。资产较多的省交通厅、公安厅、司法厅、人民法院、人民检察院等单位，在资产体量大、历史遗留问题多的情况下，科学安排、全力以赴，高效推动了权属登记工作。 

　　未来计划 

　　下一步，海南省机关事务管理局将认真贯彻落实习近平总书记关于机关事务工作的重要指示精神，按照省委省政府的工作部署，进一步提高省直行政事业单位房产地产集中统一管理工作水平，为海南自由贸易港建设提供有力保障。 

　　对已售公有住房及职工集资合作建房等存在权属不清的问题资产，协调配合省住建厅等相关部门出台处置政策，解决长期困扰省直行政事业单位资产管理和职工切身利益的问题。涉法类问题资产协调省人民法院出台审理指导意见，简化审判程序，在法院查封、银行抵押、原产权单位灭失等问题资产处理上，通过快速裁定等方式确权后办理权属登记。 

　　全面核对检查已进行权属登记的资产，收集相关资料，完善信息，做好立卷归档工作，建立省直行政事业单位房产地产档案库。迅速组织开展移交集中管理房产地产的安全检查和整改工作，确保安全，杜绝责任事故。 

　　加强信息化建设，建立省直行政事业单位房产地产数据库，引入自然资源规划部门的信息监控系统。坚持“疏堵结合”，完善省直行政事业单位新用地、新建房管理制度，提高各单位依法依规用地水平，加强报建业务培训和监督管理，避免产生新的问题。为适应资产集中统一管理工作需要，建议建立省直行政事业单位资产管理中心和后勤集团公司，明确机构、人员和责任分工，解决资产管理力量不足的问题。